Les 4 documents officiels pour acheter une maison

Il est important de bien connaître les documents qui concrétisent l'achat de votre maison

La « promesse d'achat »1 est un document qui vous engage. En signant ce document, vous vous engagez formellement à acheter la propriété aux conditions qui y sont prévues. Dans le cas d'une maison neuve, on parle d'un « contrat préliminaire ».

Tout ce que le vendeur (maison existante) ou l'entrepreneur (maison neuve) vous propose dans la vente de la maison devrait être indiqué dans la promesse d'achat.

La promesse d'achat prévoit généralement un délai que vous accordez au vendeur pour qu'il accepte vos conditions. Si le vendeur ne la signe pas avant la fin de ce délai, elle est automatiquement annulée. S'il la signe, vous êtes lié contractuellement et vous devez acheter la maison ou indemniser le vendeur.

Il est très important de bien lire et comprendre la promesse d'achat. Vous et le vendeur l'avez signée? Toutes les conditions qui y sont énumérées sont remplies? Il vous sera alors pratiquement impossible de revenir en arrière pour annuler ou modifier votre promesse. Évitez aussi les ententes ou conditions verbales.

Parfois, le futur acheteur accompagne sa promesse d'achat d'un chèque en guise d'acompte. Si c'est votre cas, indiquez-le dans la promesse d'achat. De plus, il est fortement recommandé d'exiger le dépôt du chèque dans le compte en fidéicommis du notaire ou du courtier qui s'occupe de la transaction.

La promesse d'achat est souvent remplie avec l'aide d'un courtier immobilier (ou d'un représentant de l'entrepreneur pour une maison neuve). Il arrive également qu'elle soit remplie avec l'aide d'un notaire ou d'un avocat spécialisé en droit immobilier. Ce qui est recommandé lorsque la maison est vendue sans courtier.

  1. Auparavant « offre d'achat ».

Dans la promesse d'achat, assurez-vous qu'il y ait une clause obligeant le vendeur à vous fournir un certificat de localisation. Ce certificat est préparé par un arpenteur-géomètre et comporte un rapport et un plan. Il vous assure que la propriété correspond bien aux déclarations du vendeur. Il indique, entre autres : les servitudes publiques, les droits de passage, les irrégularités telles une vue illégale ou la non-conformité à certaines lois.

Il ne faut pas confondre la promesse d'achat et l'acte de vente.

La promesse d'achat (ou le contrat préliminaire pour une maison neuve) est le document qui confirme l'intention d'acheter, ainsi que l'intention de vendre lorsqu'il est signé par le vendeur. N'oubliez pas que la promesse d'achat vous engage à conclure la transaction.

L'acte de vente, lui, est le document qui rend officiel le transfert de propriété. Il est généralement rédigé par un notaire au Québec et par un avocat en Ontario. Il mentionne les particularités et les conditions de la vente (description de l'immeuble et accessoires vendus, prix, date du transfert de propriété, garanties à l'égard du droit de propriété et de la qualité de l'immeuble, etc.) ainsi que les obligations importantes que le vendeur doit respecter. Voici les principales :

  • Le vendeur doit vous remettre la maison (obligation de délivrance) à la date de prise de possession convenue.
  • Il doit garantir que l'immeuble est libre de droits (garantie du droit de propriété), sauf ceux qui sont mentionnés à l'acte (ex. : droit de passage en faveur du propriétaire d'un terrain voisin).
  • À moins de clause à l'effet contraire, le vendeur garantit également l'absence de vices cachés (garantie de qualité). Il doit s'agir d'un défaut non apparent au moment de la signature de l'acte de vente et qui ne peut être découvert normalement par une personne compétente (inspecteur de bâtiment).
  • Parfois, l'acheteur accepte que la vente soit faite « sans garantie de qualité ». Le vendeur est alors dégagé de ses responsabilités à l'égard des vices cachés.

Ces documents, habituellement regroupés en un seul, confirment que vous avez obtenu un financement hypothécaire pour acheter la maison.

Ils contiennent différentes clauses dont voici les principales :

  • Le ou les noms des emprunteurs, le montant prêté, le taux d'intérêt, les modalités de remboursement et d'amortissement, la date d'échéance à laquelle le solde devient exigible (le « terme »), la période d'amortissement, le droit de remboursement par anticipation sans indemnité, etc.
  • Les obligations du débiteur (vous) à l'égard de l'immeuble hypothéqué et qui ont pour but de maintenir la valeur de la maison. C'est cette valeur qui sert de garantie protégeant le prêteur.
  • Les obligations du débiteur au regard des taxes foncières (municipales et scolaires). À noter que Desjardins vous offre un compte d'épargne pour y accumuler l'argent nécessaire au paiement de ces taxes. Les prélèvements se feront au même rythme que votre remboursement hypothécaire. Procéder ainsi vous met à l'abri des mauvaises surprises au moment de recevoir votre compte de taxes.
  • Les assurances de dommages que vous devez détenir sur votre maison et qui doivent minimalement couvrir votre prêt hypothécaire. Desjardins Groupe d'assurances générales offre des solutions d'assurance habitation et auto adaptées à vos besoins.

Le prêt hypothécaire Desjardins vous permettra de réaliser votre rêve de devenir propriétaire. Vous bénéficierez de conditions avantageuses et concurrentielles.

Pour en savoir plus sur nos prêts hypothécaires, consultez la section Fixez vos besoins hypothécaires.