États-Unis : l’habitation, un enjeu électoral?

Les élections de mi-mandat du 3 novembre auront lieu dans quelques jours. Comme nous avons récemment expliqué dans notre analyse des principaux enjeux électoraux Lien externe au site., la hausse du coût de la vie est au cœur de la campagne. Ce sujet comporte plusieurs facettes. La guerre en Iran et son effet sur les prix du pétrole ont exacerbé les inquiétudes des ménages concernant les prix de l’énergie et de l’essence, comme le démontre une récente enquête du PEW Research Center Lien externe au site. (graphique 1). Le coût des aliments et des biens de consommation est aussi toujours d’actualité. La troisième en importance est la contrainte de pouvoir se loger à un coût abordable. Les prix des propriétés qui demeurent élevés malgré un marché de l’habitation au ralenti et la nouvelle hausse des taux hypothécaires ne font rien pour calmer les appréhensions des électeurs américains à cet égard.

Les politiciens américains présentement en campagne ou l’administration Trump, qui restera en place encore deux ans, proposent-ils des solutions simples pour améliorer l’abordabilité du marché de l’habitation? Tous veulent rendre les propriétés plus abordables et l’on peut même y voir une rare éclaircie bipartisane. Toutefois, les politiques budgétaires, commerciales et migratoires ont plutôt compliqué la situation.

Il faut aussi avouer qu’il n’y aura pas de solution évidente à l’abordabilité du marché immobilier américain tant que les taux hypothécaires resteront élevés. Ceux-ci affectent évidemment la demande. L’enquête de la Réserve fédérale auprès des directeurs de crédit des banques faisait état d’une demande en baisse, ce que l’on perçoit aussi dans la diminution de 21,6 % des demandes de prêt hypothécaire en vue d’un achat depuis la mi-mai. L’offre est aussi touchée, car les propriétaires qui ont obtenu des prêts de long terme à de très faibles taux lors de la pandémie hésitent maintenant à vendre leur propriété, puisqu’ils devraient contracter un nouveau prêt à un taux bien plus élevé. Cela sclérose le marché de la revente et contribue à maintenir les ventes à un faible niveau (graphique ).

Des solutions axées sur l’offre

Les politiques émanant de Washington passent généralement par une augmentation de l’offre de logement, voire des constructions plus nombreuses, qui répondrait en partie au problème de l’abordabilité. Toutefois, les conditions actuelles du marché de l’habitation ne montrent pas nécessairement un déséquilibre flagrant à ce niveau. En fait, le stock de maisons disponibles neuves est présentement élevé (graphique 3, droite). Le stock de propriétés existantes disponibles est relativement plus bas, mais il est tout de même en hausse depuis le creux postpandémique (graphique 3, gauche). Il est donc difficile de parler d’une grave pénurie de propriétés. Même pour le marché locatif, la situation n’est pas vraiment alarmante. Le taux d’inoccupation des logements est plutôt élevé et les loyers sont même en baisse selon plusieurs indices. Évidemment, ces conditions peuvent diverger selon les régions et, surtout, selon les strates de logement et de revenus. Toutefois, d’un point de vue national, il semble que le problème est plutôt dû à une rigidité du prix des maisons et au niveau élevé des taux qu’à un flagrant problème d’offre.

Un rare élan bipartisan : un exemple encourageant pour la seconde moitié du mandat de Trump

Parmi les politiques d’habitation surtout axées sur l’offre, on peut penser au 21st Century ROAD to Housing Act qui est devenu loi le 11 juillet dernier. C’est le résultat d’un rare effort bipartisan alors qu’après plusieurs moutures et de nombreux compromis de part et d’autre du Congrès, le texte final a été adopté avec 85 votes contre 5 au Sénat et avec 358 votes contre 42 à la Chambre des représentants. Notons que le président Trump a refusé de signer ce projet de loi, non pas en raison d’un désaccord sur son contenu, mais pour protester contre l’incapacité du Sénat à faire adopter le SAVE America Act (visant à resserrer les règles d’identification lors des élections). Sans veto présidentiel, le projet est tout de même devenu loi dix jours (excluant dimanche) après qu’il eut été transmis à la Maison‑Blanche, conformément aux règles constitutionnelles.

Malgré l’inaction de Trump, le caractère bipartisan de cette loi est intéressant. Il permet de penser qu’il y a une manière de travailler ensemble au Congrès lorsque les opinions ne sont pas tranchées. C’est le cas pour un enjeu comme l’habitation, qui touche pratiquement toute la société. Ce compromis législatif ratisse large. On y trouve surtout des allègements bureaucratiques afin de faciliter l’octroi de permis et les nouvelles constructions. Il assouplit des règles sur les logements préfabriqués et bonifie certains programmes fédéraux. Un des éléments qui a fait le plus jaser est l’interdiction pour les grands investisseurs institutionnels d’acquérir davantage de maisons individuelles.

Préalablement à l’adoption du 21st Century ROAD to Housing Act, le président Trump avait aussi émis, en mars 2026, deux décrets visant à alléger la réglementation fédérale (notamment environnementale) touchant la construction résidentielle, à établir de « meilleures pratiques » destinées aux États et municipalités pour accélérer l’octroi de permis, et à faciliter le financement hypothécaire. Ces décrets n’ont toutefois pas la même portée que la loi adoptée par le Congrès, qui inscrit dans la législation une série de réformes touchant l’offre, le financement et plusieurs programmes fédéraux de logement.

D’autres politiques de l’administration Trump compliquent la tâche

Bien que positives, ces mesures ne régleront pas tous les problèmes du marché de l’habitation et, surtout, elles ne garantissent pas que plus de logements pourront être construits à un prix abordable. Certaines des contraintes à cet effet sont directement liées à d’autres politiques de l’administration Trump.

Les tarifs douaniers constituent un premier obstacle. Plusieurs matériaux et équipements nécessaires à la construction sont maintenant soumis à des tarifs qui n’existaient pas il y a deux ans. Malgré une faiblesse prolongée de la construction résidentielle et non résidentielle, les prix à la production auprès des marchands de matériaux et de fournitures de construction ont augmenté de 26,3 % depuis deux ans. Le Brookings Institution Lien externe au site. estimait il y a un an que les tarifs gonfleraient de 30 G$ US les coûts de l’investissement résidentiel.

La question de l’immigration est aussi un enjeu, quoiqu’aux effets plus complexes. Les travailleurs immigrants occupent une place importante dans l’industrie de la construction. La politique migratoire plus restrictive et l’intensification des contrôles, voire les arrestations et les déportations, ont réduit une source de main-d’œuvre dans un secteur où les pénuries sont déjà importantes. Selon une étude du National Bureau of Economic Research citée par The New York Times Lien externe au site., l’emploi dans la construction a diminué de 7,5 % chez les travailleurs sans statut légal. Fait important, les travailleurs nés aux États‑Unis subissent aussi les contrecoups des déportations. Pour chaque arrestation par la police d’immigration, six travailleurs nés aux États‑Unis ont perdu un emploi, tout comme quatre travailleurs sans statut légal. Il y a cependant un autre côté à la médaille. Une immigration moins forte réduit aussi la demande de logements. L’effet net sur l’abordabilité demeure ainsi ambigu.

Il faut également compter avec un nouveau concurrent pour certaines ressources nécessaires à la construction : les centres de données. Ceux-ci sont déjà mal vus par une part de plus en plus grande de la population américaine et ce sujet s’est maintenant immiscé dans la campagne électorale de mi-mandat. On peut aussi y voir un effet sur le marché de l’habitation. Le boum actuel de l’intelligence artificielle mobilise beaucoup de capital (ce qui met une pression haussière sur les taux d’intérêt), mais également des travailleurs spécialisés, de l’équipement et d’autres ressources utilisées dans la construction. Les répondants des différents sondages perçoivent aussi des incidences à la hausse sur les coûts des services publics.

Et si les démocrates gagnent les élections?

Pour le moment, les sondages indiquent que les démocrates pourraient faire des gains assez substantiels pour obtenir des majorités au Sénat et à la Chambre des représentants. Toutefois, les résultats de l’élection ne provoqueront probablement pas un virage à 180 degrés concernant les politiques liées à l’habitation. L’appui bipartisan au 21st Century ROAD to Housing Act signale d’ailleurs qu’il existe déjà un terrain d’entente sur lequel les partis ainsi que la Maison‑Blanche peuvent construire s’ils le désirent.

Cela dit, il y a aussi des divergences claires. Les démocrates tenteront sûrement de mettre de l’avant davantage d’aides aux ménages, de mousser le logement abordable ainsi que des mesures d’accès à la propriété. Ils pourraient (avec l’aide de républicains) chercher à réduire les tarifs douaniers sur l’équipement et les matériaux de construction (un projet à cet effet, le Housing Tariff Exclusion Act, a déjà été proposé par des membres démocrates du Congrès). Une majorité démocrate s’opposerait aussi à la politique migratoire actuelle, pourrait limiter son financement et ainsi réduire les conséquences négatives sur la disponibilité de main-d’œuvre dans la construction. Comme nous avons signalé dans notre analyse du 14 octobre sur les élections de mi-mandat, il y a toutefois une limite à ce qu’un Congrès à majorité démocrate puisse faire sans l’aval du président des États‑Unis.

Les taux d’intérêt demeurent le nerf de la guerre

Malgré toute la bonne volonté de la classe politique, le principal problème conjoncturel va sans doute demeurer en place. Les solutions proposées jusqu’à maintenant ne seront probablement pas suffisantes pour améliorer l’abordabilité de façon notable si les taux d’intérêt hypothécaires demeurent hauts.

Or, plusieurs facteurs font que les taux sont présentement élevés et qu’ils pourraient le rester encore un bout de temps (graphique 4). Les pressions inflationnistes, qui ont augmenté avec la guerre en Iran, alimentent les anticipations des marchés et contribuent à la hausse des rendements obligataires, et, par ricochet, aux taux hypothécaires. De plus, la demande de capitaux est forte aux États-Unis comme ailleurs. On a déjà abordé les besoins liés aux investissements nécessaires au développement et à l’implantation de l’intelligence artificielle. Le secteur privé n’est évidemment pas seul à avoir besoin de fonds. Les finances publiques alimentent aussi la pression. Le gouvernement fédéral américain a d’ailleurs terminé son exercice budgétaire 2026 avec un déficit de 1 992 G$ US, soit environ 6 % du PIB. Au 30 septembre, la dette détenue par le public atteignait 32 425 G$ US. Dans ce contexte, les choix de la Maison‑Blanche et du Congrès au cours des prochaines années, s’ils amènent les finances publiques à se détériorer davantage, pourraient nuire à la capacité des ménages à se procurer une propriété. Cet effet risque d’être plus important pour l’abordabilité que toutes les mesures réglementaires et incitatives déjà adoptées. Dans ce cas, les questions de l’accessibilité de l’habitation et du coût de la vie élevé pourraient bien revenir hanter la campagne électorale présidentielle de 2028.

La version française de cette publication sera disponible sous peu.