Mise de fonds pour l'achat d'une maison : conseils et astuces

La mise de fonds est le montant à verser au moment d’acheter votre propriété. Elle est nécessaire à l’obtention d’un prêt hypothécaire qui couvrira le reste de votre achat.

De façon générale, le calcul de la mise de fonds se base sur le plus bas montant entre le prix d’achat et la valeur de la propriété. La mise de fonds minimale est fixée à 5 % de cette valeur, mais il est recommandé de prévoir 20 %. Une mise de fonds plus élevée permet généralement de réduire le montant du prêt hypothécaire ainsi que les intérêts à payer.

Il est important de noter que si la valeur de la propriété est inférieure au prix d’achat, il se peut que vous deviez accumuler une mise de fonds supplémentaire pour combler l’écart entre le montant maximal pouvant être financé et le prix d’achat. De plus, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre prêt devra être couvert par une assurance hypothécaire^†.

Vous n’avez pas ce montant à votre disposition? Vous pouvez tout de même obtenir un prêt hypothécaire en souscrivant une assurance prêt hypothécaire^†. Cette assurance facilite l’accès à la propriété, puisqu’elle permet de verser une mise de fonds moins importante. Toutefois, elle entraîne des coûts supplémentaires. Par exemple, une prime doit être payée — celle-ci peut être ajoutée au prêt ou être acquittée autrement, selon le choix du membre et les modalités applicables.

Si le coût* de la propriété est inférieur ou égal à 500 000 $, une mise de fonds de 5 % est requise

Par exemple, pour acquérir une propriété dont le coût* est de 350 000 $, une mise de fonds d’au moins 17 500 $, soit 5 % de ce montant, sera requise^†. Si vous prévoyez payer 20 % de ce montant, la mise de fonds à verser sera de 70 000 $.

Si le coût* de la propriété excède 500 000 $, il vous faudra verser plus de 5 %

Par exemple, si le coût* de la propriété est de 650 000 $, la mise de fonds minimale sera calculée ainsi² :

• 5 % sur la première tranche de 500 000 $, soit 25 000 $^†;
• 10 % sur la portion excédant 500 000 $, soit 15 000 $ pour les 150 000 $ restants^†.

Vous devrez donc prévoir un minimum de 40 000 $ pour la mise de fonds.

Si vous souhaitez éviter le recours à l’assureur hypothécaire, une mise de fonds de 20 %, soit 130 000 $, sera nécessaire. Cette mise de fonds plus élevée réduit le montant à financer et, par conséquent, le coût total de votre prêt.

Lorsque vous achetez une maison, vous devez prévoir d’autres frais en plus de la mise de fonds. En règle générale, ces frais représentent de 3 % à 5 % de la valeur de la propriété.

Pourquoi est-ce important?

Les institutions visent à s’assurer de votre capacité à assumer ces dépenses. Si vous ne disposez pas de ce montant, elles en tiendront compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Cela peut influencer le montant que vous pourrez emprunter. Ces frais servent à couvrir les dépenses essentielles liées à l’achat, comme :

• Les frais d’inspection et d’évaluation
• Les frais de notaire
• Les droits de mutation, soit « la taxe de bienvenue » (au Québec seulement)
• L’assurance habitation
• Les frais de raccordement (électricité, Internet, etc.)
• Les frais liés au déménagement
• Les frais de répartition et d’ajustement des comptes entre le vendeur et l’acheteur (par exemple, le montant des taxes municipales et scolaires à payer pour le reste de l’année.

Cet outil peut vous aider à calculer vos frais de démarrage potentiels.

Amasser une mise de fonds peut représenter un projet de taille. Heureusement, certains avantages et régimes fiscaux peuvent vous aider à y arriver en épargnant à l’abri de l’impôt. Vous pourriez aussi profiter d’incitatifs financiers gouvernementaux ou, si votre situation familiale le permet, obtenir un don de vos proches. En somme, différentes options peuvent s’offrir à vous. 

Visant à faciliter l’accès à l’achat d’une première propriété, un  compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) pourra être ouvert si vous respectez les conditions au moment de l’ouverture.

• Les cotisations versées dans un CELIAPP donnent droit à une déduction qui diminue le revenu imposable.
• Les sommes retirées ne sont pas imposables, sous certaines conditions, si elles servent à l’achat d’une habitation admissible.
• Le plafond annuel de cotisation du CELIAPP est de 8 000 $, et le plafond à vie de 40 000 $. 

Le régime enregistré d’épargne-retraite (REER) peut servir de levier pour l’achat d’une première propriété. Avec le régime d’accession à la propriété (RAP), si vous respectez les conditions au moment du retrait, vous pouvez retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER sans imposition l’année du retrait pour l’achat ou la construction de votre première maison. Si vous êtes en couple et que chaque personne retire le maximum permis de ses REER, le montant du retrait pourrait atteindre 120 000 $. En outre, vos cotisations au REER réduisent votre revenu imposable. Selon votre situation et sous réserve des conditions applicables, il est possible d’avoir recours à une stratégie de prêt REER afin d’augmenter vos cotisations. Consultez votre conseillère ou conseiller pour connaître la ou les stratégies qui pourraient convenir à votre situation.

Le saviez-vous? Certaines mesures proposées par les gouvernements peuvent vous aider à accéder à une première propriété.

Des mesures pourraient vous donner un coup de pouce, notamment :

• Le crédit d’impôt du gouvernement du Canada pour l’achat d’une habitation;
• Le crédit d’impôt pour achat d’une habitation du gouvernement du Québec; 
• Le remboursement des droits de cession immobilière aux accédants à la propriété en Ontario;
• Le remboursement partiel de la TPS/TVH et de la TVQ pour les propriétaires d’une habitation neuve ou ayant fait l’objet de rénovations majeures;
• Les programmes d’aide offerts par certaines municipalités pour attirer les nouveaux propriétaires sur leur territoire.

Faites un budget détaillant vos revenus, vos dépenses et vos engagements financiers. C’est un bon point de départ pour connaître votre capacité d’emprunt, soit le montant de prêt hypothécaire maximal que vous pourriez obtenir. Vous pouvez utiliser un outil en ligne pour vous aider à le déterminer.

Ces renseignements permettent également à votre conseillère ou conseiller de brosser un portrait plus juste de votre situation financière et de vous aiguiller quant au montant à emprunter.    

En somme, quels que soient votre situation et le projet qui vous est cher, rappelez-vous qu’il n’est jamais trop tôt pour épargner en vue de votre mise de fonds.

Aussi, il existe plusieurs façons de concrétiser votre objectif de devenir propriétaire. Vous pourriez, par exemple, acheter une propriété avec des proches, louer une partie de votre future résidence ou encore opter pour une maison intergénérationnelle. Dans tous les cas, n’hésitez pas à consulter les professionnels appropriés, comme une conseillère ou un conseiller.

Vous ne voudriez pas compromettre cet important projet!