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Financement

Habitation : maximiser sa mise de fonds avec le REER

20 décembre 2021

La hausse de valeur des propriétés et la surenchère ont pris de l’ampleur depuis 2020. Le rêve d’acheter une première maison peut être fragilisé : la mise de fonds demandée est importante, et amasser une telle somme peut constituer un défi. Mais ce n’est pas impossible! Il existe plusieurs stratégies pour constituer la mise de fonds nécessaire à votre financement. Voyez comment votre cotisation au régime enregistré d’épargne-retraite (REER) peut servir de levier pour devenir propriétaire plus vite que vous le pensez.

Mettre en place une stratégie d’épargne à moyen terme pour amasser sa mise de fonds a de nombreux bienfaits. Si votre projet d’achat est imminent, sachez que vous pourriez bonifier le montant déjà amassé. Découvrez ici une astuce qui pourrait vous permettre d’accumuler une somme supplémentaire.

Le REER et le RAP

Le REER est un régime enregistré pour épargner en vue de votre retraite, mais également pour l’achat d’une première propriété. L’argent cotisé au REER diminue votre revenu imposable, ce qui pourrait vous faire payer moins d’impôt et même vous faire profiter d’un remboursement d’impôt.

Le régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme qui permet aux premiers acheteurs de retirer jusqu’à 35 000 $ de leur REER, sans imposition l’année du retrait, pour l’achat d’une propriété.

Pour un acheteur qui n’a pas accumulé ce montant dans un REER, qui détient des droits de cotisation disponibles et qui aurait droit à un remboursement d’impôt en diminuant son revenu imposable, il est tout de même possible de se prévaloir du RAP et profiter de l’avantage fiscal qu’il procure.

Voici comment :

Étape 1 : Février

Évaluez le montant nécessaire à la mise de fonds.

Prenez connaissance du montant dont vous disposez dans votre REER qu’il vous est possible de retirer dans le cadre du RAP.

Si le montant est inférieur à 35 000 $, calculez la différence qu’il vous est possible de cotiser, sans dépasser vos droits de cotisation disponibles.

Vérifiez auprès de votre comptable si vous seriez admissible à un remboursement d’impôt en diminuant votre revenu imposable.

Voyez avec votre conseiller la possibilité d’effectuer un prêt REER (Financement Accord D — REER) pour ce montant. Cotisez avant la date limite la somme empruntée dans votre REER et conservez cette somme dans votre REER pendant au moins 90 jours.

Étape 2 : Avril

Inscrire cette cotisation au REER dans votre déclaration de revenus en vue d’obtenir possiblement un remboursement d’impôt.

Étape 3 : Mai

  • Faire une demande de retrait REER 90 jours après la cotisation, dans le cadre du RAP. Utiliser la somme correspondant au prêt pour rembourser le prêt REER.
  • Fermer le prêt REER. Les seuls frais à payer sont les intérêts pour les 90 jours d’emprunt.
  • La somme retirée du REER devra être remboursée dans les 15 ans selon les conditions de remboursement du REER en vertu du RAP.

Étape 4 : Juin

Utiliser le remboursement d’impôt reçu pour bonifier votre mise de fonds au moment de l’acquisition de la propriété.

Concrètement

Julie prévoit d’acheter un condo à court terme. Elle dispose de 15 000 $ dans son REER, montant qu’elle cotise depuis qu’elle a obtenu son premier emploi. Julie désire profiter au maximum du RAP, et après vérifications, elle dispose de 20 000 $ en droits de cotisation REER inutilisés. Julie contacte sa caisse pour une évaluation, et on lui octroie un prêt REER de 20 000 $. Julie vérifie auprès de son comptable, et il évalue qu’une baisse de son revenu imposable de 20 000 $ lui permettrait de recevoir un remboursement d’impôt.

Le montant étant ajouté comme cotisation au REER sur sa déclaration de revenus, Julie reçoit un remboursement d’impôt de 6 274 $1 sur ce montant. Une fois les 90 jours passés, elle rembourse le 20 000 $ de prêt dans le cadre du RAP.

Julie disposera donc de 21 274 $2 pour bonifier sa mise de fonds, soit 15 000 $ provenant de ses cotisations au REER passées, et 6 274 $ provenant de son remboursement d’impôt.

Le total du retrait RAP de 35 000 $ (20 000 $ de cotisation au REER de cette année + 15 000 $ de cotisations antérieures) devra être remboursé à même son REER sur une période de 15 ans.

Astuce

D’ici la prise de possession de la propriété, placez dans un compte « maison » la différence entre le total des frais mensuels que vous payez pour votre logement actuellement et ceux que vous aurez à payer à l’achat de votre maison (emprunt hypothécaire, taxes, assurances, remboursement du RAP…). Vous adopterez déjà votre routine financière de propriétaire et vous épargnerez en vue du déménagement.

Découvrez ici notre outil pour calculer et optimisez vos paiements hypothécaires.

En parallèle, épargnez dans votre compte d’épargne libre d’impôt (CELI). Vous aurez le choix de l’utiliser comme :

  • levier pour cotiser à votre REER;
  • complément à votre mise de fonds.

Conditions de remboursement des sommes retirées du REER dans le cadre du RAP

  • Le premier remboursement est requis pour la déclaration de revenus de la deuxième année civile suivant l’année du retrait, avec la possibilité de l’étaler sur 15 ans.
  • Le remboursement équivaut à 1/15 par année, sans intérêt ni pénalité. Par exemple, pour un retrait de 35 000 $, le remboursement obligatoire serait de 2 333 $ par année. Attention! Ce remboursement n’est pas une nouvelle cotisation au REER et ne donne pas droit à une nouvelle déduction. Si le remboursement n’est pas fait, les 2 333 $ deviendront imposables.

Bon à savoir

Si votre budget vous permet d’investir des sommes additionnelles, prenez note de cette astuce. En remboursant le minimum à votre RAP, le montant supplémentaire pourrait être enregistré comme une nouvelle cotisation. Ainsi, celle-ci pourrait procurer de nouvelles économies d’impôts, qui pourront être réinjectées dans un autre produit d’épargne : nouveau REER, CELI ou même un régime enregistré d’épargne-études, par exemple. C’est une façon astucieuse de profiter des avantages fiscaux du REER!

Pour en savoir plus sur le RAP et avoir des réponses personnalisées à vos questions, contactez votre conseiller!


1. Montant calculé pour un revenu brut annuel de 55 000 $ selon les taux d’imposition applicables pour 2021.

2. Ce montant est indiqué à titre d’exemple pour illustrer l’astuce. Il ne tient pas en compte les frais d’intérêt liés au prêt.