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Déduire les dépenses liées à un immeuble?

En tant que propriétaire d'un immeuble locatif ou servant à l'exploitation d'une entreprise, vous avez droit à certaines déductions fiscales.

Les dépenses déductibles sont regroupées sous 3 catégories : dépenses courantes, dépenses en capital et dépenses exceptionnelles et, par la suite, elles peuvent donner lieu à une déduction pour amortissement.

Les dépenses courantes

Les dépenses courantes sont entièrement déductibles des revenus de location ou d'entreprise dans l'année où elles ont été engagées. Ce sont les dépenses qui doivent être effectuées régulièrement pour conserver l'immeuble dans le même état qu'au moment de l'acquisition.

Si l'immeuble doit être remis en bon état, les travaux entrent dans la catégorie des dépenses en capital.

Quelques exemples de dépenses courantes :

  • Intérêts sur l'emprunt hypothécaire
  • Impôts fonciers
  • Primes d'assurance habitation
  • Coûts de chauffage et d'électricité
  • Frais de gestion, d'administration et de bureau
  • Travaux récurrents d'entretien et de réparation dans le but de maintenir la valeur de l'immeuble ou de le remettre à son état initial (remplacement des tapis, peinture des murs intérieurs, remplacement de fenêtres et de portes, etc.)
  • Travaux d'aménagement paysager à des fins esthétiques
  • Frais d'utilisation d'un véhicule à moteur, sous certaines conditions

Si vous utilisez une partie de l'immeuble à des fins personnelles, vous devez exclure des dépenses déductibles celles qui se rapportent à l'espace que vous occupez. Pour calculer une répartition raisonnable des dépenses, basez-vous sur la superficie ou le nombre de pièces occupées.

Les dépenses en capital

Les travaux sont considérés comme des dépenses en capital s'ils améliorent de façon importante l'état de l'immeuble : remise en état ou agrandissement, par exemple.

Quelques exemples de dépenses en capital :

  • Remplacement d'un escalier en bois par un escalier de ciment
  • Remplacement d'un revêtement de bois par un revêtement de meilleure qualité et plus durable
  • Ajout d'un garage

Les dépenses en capital s'ajoutent au coût de l'immeuble et donnent droit à une déduction pour amortissement. Cette déduction, qui vise à réduire les revenus de location, est calculée selon le taux annuel prévu par les lois fiscales.

Notez que toutes les réparations effectuées en prévision de la vente ou comme condition de vente d'un immeuble sont considérées comme des dépenses en capital.

Si vous achetez d'autres biens de nature capitale destinés aux activités de location ou d'entreprise, comme du mobilier ou de l'équipement, vous pouvez déduire annuellement leur amortissement selon les taux en vigueur.

Si vous détenez un immeuble locatif, la déduction demandée pour l'amortissement ne peut pas :

  • être supérieure aux revenus nets de location pour l'année.
  • servir à créer ou à augmenter une perte nette de location.

Les dépenses exceptionnelles

La rénovation d'un bâtiment existant utilisé pour produire un revenu locatif ou d'entreprise en vue de l'adapter aux besoins de personnes handicapées constitue une dépense exceptionnelle. Vous pouvez déduire cette dépense, plutôt que de la capitaliser.

Quelques exemples de dépenses exceptionnelles :

  • Installation de dispositifs d'ouverture de portes à commande manuelle
  • Installation de rampes intérieures et extérieures
  • Réaménagement d'une salle de bain, d'un ascenseur ou d'une porte afin d'en faciliter l'utilisation par une personne en fauteuil roulant

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