Louer ou acheter en 2026 : quoi savoir avant de choisir
Rédigé par Kari Norman, économiste sénior, et Nashaunn Ali, représentant hypothécaire du Mouvement Desjardins
Le choix entre louer ou acheter en 2026 peut dépendre de différentes variables telles que les conditions du marché, votre budget et votre style de vie. Les prix des maisons ont baissé par rapport à leur sommet, mais les taux hypothécaires restent actuellement élevés. Parallèlement, de plus en plus d’immeubles d’appartements locatifs arrivent sur le marché partout au pays, pouvant offrir plus de choix à certains locataires et atténuer la pression sur les loyers.
Louer, acheter... les deux options présentent différents avantages. Louer un logement coûte généralement moins cher au départ et offre davantage de flexibilité si les projets de vie changent. Acheter peut offrir une stabilité à long terme aux personnes qui ont suffisamment épargné pour une mise de fonds et peuvent gérer des coûts mensuels généralement plus élevés. Une bonne compréhension des compromis financiers et de la façon dont chaque option s’intègre à votre style de vie vous aidera à faire le bon choix selon vos besoins et votre réalité.
Portrait du marché : ce qui a changé en 2026
L’adaptation du marché de l’habitation canadien se poursuit au début de 2026.[i] Le prix moyen d’une propriété au Canada a diminué au cours de l’année pour s’établir à environ 660 000 $, soit plus de 15 % sous son sommet de 2022. Toutefois, dans l’ensemble, les conditions d’achat d’une propriété varient selon les régions, et contribuent à une croissance soutenue des prix dans certains marchés. La hausse des coûts d’emprunt a, de manière générale, tempéré la demande chez les acheteurs potentiels. Les taux hypothécaires fixes sont nettement inférieurs à leurs sommets récents, mais ont recommencé à grimper et se situent maintenant autour de 4,5 %.
Dans l’ensemble, les locataires bénéficient actuellement d’un certain répit financier. Les taux d’inoccupation augmentent avec le ralentissement de l’immigration et l’achèvement d’un plus grand nombre de projets de construction d’appartements locatifs. Cette hausse des logements disponibles a contribué à la légère baisse des loyers demandés dans plusieurs marchés. Au pays, le loyer demandé moyen pour un logement de deux chambres dans une grande ville tourne autour de 2 125 $ par mois, ce qui en fait une dépense mensuelle un peu plus facile à assumer pour les locataires. Toutefois, les conditions de location varient toujours d’un endroit à l’autre à l’échelle du pays. [ii] L’endroit où vous habitez et votre situation financière peuvent jouer un rôle important pour déterminer si la location ou l’achat est le meilleur choix pour vous en 2026.
Pourquoi louer peut être un choix sensé en 2026
La location peut devenir de plus en plus attrayante avec l’arrivée de nouveaux immeubles locatifs sur le marché. Cette offre croissante peut aider à refroidir les prix des loyers dans des régions qui ont connu de fortes hausses ces dernières années. Dans plusieurs grandes villes, les locataires ont maintenant plus de choix et des prix un peu plus compétitifs, le marché étant en pleine adaptation.
La location peut convenir aux ménages qui continuent d’épargner (par exemple, pour accumuler une mise de fonds pour l’achat d’une maison), qui s’attendent à des changements dans leur vie professionnelle ou familiale ou qui veulent éviter les coûts imprévus liés à l’achat d’une propriété. Elle peut également convenir aux personnes qui accordent de l’importance à la flexibilité et qui sont à l’aise avec les baux ou contrats de location qui peuvent prendre fin ou être renouvelés à un prix plus élevé.
Quand acheter est plus logique
L’achat pourrait être le bon choix pour les personnes qui prévoient occuper leur logement pendant quelques années. Les revenus en hausse pourraient être contrebalancés par la baisse de la confiance des acheteurs. Le nombre de propriétés vendues est donc susceptible de fléchir cette année. Les prix pourraient demeurer stables cette année à l’échelle du pays, ce qui se traduirait potentiellement par une croissance limitée de la valeur nette des propriétaires.
En général, l’achat sert davantage les ménages qui ont un revenu stable, assez d’économies pour la mise de fonds et les dépenses courantes ou imprévues, et une préférence pour des paiements à long terme prévisibles permettant de faire croître leur valeur nette.
Un exemple concret : louer ou acheter à Toronto[iii]
Alex se demande s’il devrait louer un appartement de deux chambres tout en épargnant pour acheter une propriété, ou faire l’acquisition d’une petite maison unifamiliale ou jumelée à Toronto.
Location
Paiement mensuel total : ~2 985 $ à ~3 020 $/mois
Achat
- Prix de la propriété : 1 007 500 $
- Frais de démarrage estimés (incluant les droits de cession immobilière, soit environ 7 % du prix d’achat) : ~70 525 $
- Mise de fonds (20 %) : 201 500 $ (requis pour les propriétés de plus de 1 M$ pour éviter de devoir payer l’assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL)[vii])
- Coût initial total : ~272 025 $ (mise de fonds + frais de démarrage)
- Montant total du prêt hypothécaire : 806 000 $
- Taux hypothécaire de 4,3 %, amortissement de 25 ans : ~4 380 $/mois
- Assurance habitation : ~125 $ à 200 $/mois[viii] (selon le type de protection)
- Taxes foncières + entretien : ~600 $ à 900 $/mois[ix]
- Services publics : ~250 $ à 360 $/mois[x] (selon la taille de la propriété et l’efficacité énergétique)
Paiement mensuel total : ~5 355 $ à 5 840 $. Une portion du paiement hypothécaire d’Alex couvre les intérêts, alors que le reste réduit le capital et fait croître sa valeur nette. Celle-ci pourrait augmenter davantage grâce à l’appréciation potentielle de la valeur de sa propriété.
Acheter pourrait convenir à Alex si ses revenus sont suffisants et stables, et si ses projets à long terme sont stables eux aussi. Louer est un choix plus sûr si sa capacité financière est plus limitée ou si ses projets sont incertains.
Une petite liste de vérification pour vous aider à choisir
Avant de choisir entre l’achat et la location, posez-vous quelques questions pratiques afin de déterminer l’option qui correspond le mieux à vos finances et à votre style de vie :
- Ai-je les moyens de payer de telles mensualités aujourd’hui?
- Ai-je à la fois une mise de fonds et un fonds d’urgence?
- Est-ce que je prévois rester au même endroit pendant quelques années?
- Est-ce que je peux faire face aux imprévus?
- Ai-je besoin de flexibilité?
Au bout du compte, le meilleur choix est celui qui correspond à votre budget et à vos projets à long terme. En 2026, louer tend à devenir un peu plus accessible, tandis que l’achat nécessite généralement un coussin financier plus important. La bonne option est celle qui vous permet de garder votre équilibre financier et de réaliser vos projets.
[i] Desjardins, Études économiques, Canada : les marchés de l’habitation font du surplace, les ventes sont demeurées faibles en mars, 16 avril 2026, https://www.desjardins.com/qc/fr/epargne-placements/etudes-economiques/canada-marche-immobilier-16-avril-2026.html.
[ii] Rentals.ca, Rapport sur les loyers, https://rentals.ca/fr/rapport-de-logement-national
[iii] Déclaration : Ces chiffres sont des estimations fondées sur des données publiques, des sources de marché externes et des fourchettes de coûts généralement observés chez les ménages de Toronto. Les coûts réels peuvent varier en fonction de l’immeuble, du prêteur, de l’assureur, du fournisseur de services publics et de l’utilisation des ménages. Ces estimations sont fournies à titre indicatif seulement et ne doivent pas être interprétées comme étant un conseil financier ou une indication précise des dépenses futures.
[iv] En Ontario, les logements locatifs occupés pour la première fois en 2018 ou après sont exemptées du contrôle des loyers. Les logements plus anciens, eux, demeurent toujours couverts. Source : Gouvernement de l’Ontario Augmentations des loyers résidentiels. Ontario.ca. https://www.ontario.ca/fr/page/augmentations-des-loyers-residentiels
[v] Rates.ca, Average tenant insurance cost in Toronto 2026, https://rates.ca/insurance-quotes/tenant/toronto#average-tenant-insurance-in-toronto-2026
[vi] Ville de Toronto, Current City of Toronto Average Market Rents & Utility Allowances, https://www.toronto.ca/community-people/community-partners/social-housing-providers/affordable-housing-operators/current-city-of-toronto-average-market-rents-and-utility-allowances/
[vii] Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Coûts de l’assurance prêt hypothécaire SCHL, https://www.cmhc-schl.gc.ca/consommateurs/acheter-une-maison/assurance-pret-hypothecaire-pour-les-consommateurs/couts-de-lassurance-pret-hypothecaire-schl
[viii] Rates.ca, Average home insurance cost in Toronto 2026, https://rates.ca/insurance-quotes/home/toronto#average-home-insurance-in-toronto-2026
[ix] Ville de Toronto, Property Tax Calculator, https://www.toronto.ca/services-payments/property-taxes-utilities/property-tax/property-tax-calculator/property-tax-calculator/
[x] Ontario Energy Board (OEB), Residential Electricity Bill Calculator, https://www.oeb.ca/_html/calculator/en/electricity/res/