Le marché immobilier québécois amorce son rééquilibrage

Après une année 2025 particulièrement vigoureuse pour le marché immobilier québécois, la première moitié de 2026 présente un portrait plus contrasté. La construction résidentielle demeure soutenue et contribue à accroître l’offre de logements, mais la hausse du taux d’inoccupation des unités récemment livrées laisse entrevoir un ralentissement graduel de l’activité. Sur le marché de la revente, l’incertitude économique semble finalement se refléter dans les décisions des ménages, entraînant une baisse des transactions dans plusieurs régions du Québec. Malgré ce ralentissement, les prix des propriétés continuent généralement d’augmenter. Le faible nombre de propriétés disponibles dans plusieurs marchés limite le choix des acheteurs et maintient une pression à la hausse sur les valeurs immobilières. Les enjeux d’abordabilité demeurent ainsi importants, tant pour les acheteurs que pour les locataires.

Les prochains mois resteront marqués par un contexte économique incertain. Les tensions commerciales avec les États-Unis et les risques géopolitiques continuent de peser sur la confiance des ménages et des entreprises. Cela dit, après plusieurs années d’activité exceptionnellement forte, le ralentissement observé aujourd’hui pourrait davantage s’apparenter à un retour graduel vers des conditions de marché plus normales qu’à une véritable correction du marché immobilier québécois.

La construction résidentielle demeure soutenue au Québec, bien que sa croissance ait ralenti depuis le début de l'année. Après avoir largement surpassé l'Ontario en 2024 et en 2025, le Québec affiche maintenant un rythme de progression plus modéré (graphique 1). Plusieurs régions ont d'ailleurs enregistré un recul des mises en chantier au cours des six premiers mois de l'année 2026 (graphique 2). L'incertitude économique, les coûts de construction toujours élevés et des conditions de financement moins favorables continuent de peser sur les décisions d'investissement des promoteurs. À l'inverse, les municipalités qui ont mis en place des mesures favorisant le développement résidentiel, notamment par une accélération des processus d'approbation, continuent généralement d'attirer davantage de projets.

Les logements locatifs demeurent le principal moteur de la construction résidentielle, alors que les mises en chantier de copropriétés restent près de leurs plus faibles niveaux des dernières années (graphique 3). Cette situation s'explique en partie par les différents programmes de soutien à la construction résidentielle, mais également par l'intérêt des promoteurs pour le segment locatif, qui offre actuellement de meilleures perspectives que celui de la copropriété. De plus, plusieurs projets en cours ont été planifiés à une époque où les taux d'inoccupation étaient historiquement faibles et où la demande apparaissait particulièrement forte. À l'inverse, le marché de la copropriété continue de faire face à plusieurs obstacles. La détérioration de l'abordabilité, les coûts d'emprunt élevés et l'écart grandissant entre le prix des unités neuves et celui des copropriétés existantes limitent l'intérêt des acheteurs. Plusieurs ménages privilégient désormais le marché de la revente, où les options demeurent relativement plus abordables.

La vigueur actuelle de la construction locative pourrait toutefois s'atténuer dans certains marchés. Dans plusieurs centres urbains, les taux d'inoccupation des logements récemment construits augmentent rapidement. À Laval, par exemple, plus de 7 % des nouvelles unités seraient toujours vacantes. Les loyers demandés pour plusieurs de ces logements commencent d'ailleurs à diminuer afin d'attirer les locataires. À l'extérieur du Grand Montréal et de l'Outaouais, les taux d'inoccupation demeurent nettement plus faibles malgré leur remontée récente, ce qui continue de soutenir le développement résidentiel.

Malgré ces signes de rééquilibrage, les perspectives demeurent favorables pour la construction résidentielle. Un volume important de projets devrait être mis en chantier en 2026 et en 2027 grâce aux nombreux permis déjà accordés pour des immeubles multifamiliaux (graphique 4). Une hausse des mises en chantier de maisons unifamiliales pourrait également être observée au cours de la prochaine année. En effet, le gouvernement provincial a récemment annoncé un nouveau programme visant la construction de maisons préfabriquées avec un prix de vente de 350 000 $. L’utilisation de techniques comme la préfabrication permet de réduire les délais de construction, de limiter certains coûts de main-d'œuvre et d'améliorer la productivité.  Ainsi, les mises en chantier devraient demeurer à un niveau élevé au cours des prochaines années, même si leur rythme de croissance devrait être plus modéré que celui observé récemment (graphique 5).

Les conditions du marché locatif continuent de s'assouplir graduellement à travers le Québec. Les taux d'inoccupation augmentent dans la plupart des régions (graphique 6), mais cette amélioration est largement concentrée dans les logements récemment construits (graphique 7). Les nouvelles unités, dont les loyers sont souvent beaucoup plus élevés que ceux du parc existant, peinent davantage à trouver preneur. Cette situation exerce une pression à la baisse sur les loyers demandés pour plusieurs projets récents, même si ceux-ci demeurent généralement supérieurs à la moyenne du marché.

La réalité est toutefois différente pour les logements déjà occupés. Alors que les loyers affichés pour les nouvelles unités se stabilisent ou diminuent dans certains secteurs, les locataires en place continuent généralement de faire face à des hausses annuelles. Le loyer moyen devrait ainsi encore augmenter en 2026, bien qu'à un rythme inférieur à celui observé au cours des dernières années. La progression plus modérée des recommandations du Tribunal administratif du logement et un ralentissement graduel de la croissance démographique devraient contribuer à atténuer les pressions.

Certains secteurs qui ont fortement bénéficié de l'arrivée d'étudiants étrangers et de travailleurs temporaires au cours des dernières années affichent déjà des signes de détente. C'est notamment le cas de certains quartiers du centre-ville de Montréal, où le taux d'inoccupation est désormais supérieur à la moyenne.

Cette tendance devrait se poursuivre au cours des deux prochaines années. D'un côté, un nombre important de logements locatifs actuellement en construction sera livré sur le marché. De l'autre, la croissance de la population continuera de ralentir, limitant la progression de la demande. La combinaison de ces facteurs devrait entraîner une hausse graduelle des taux d'inoccupation et maintenir une pression à la baisse sur les loyers demandés pour les nouvelles unités. Toutefois, l'amélioration de l'abordabilité pour l'ensemble des locataires devrait demeurer graduelle Lien externe au site. en raison du temps nécessaire à la transmission de ces ajustements au parc locatif existant.

L’activité sur le marché de la revente a ralenti dans la plupart des régions du Québec au cours de la première moitié de l’année. L’incertitude économique qui persiste depuis plus d’un an continue de peser sur la confiance des ménages et amène certains acheteurs à reporter leurs projets. Parallèlement, le peu de propriétés disponibles limite le nombre de transactions pouvant être conclues. Dans plusieurs marchés, l’offre demeure insuffisante pour répondre à la demande, ce qui freine l’activité tout en maintenant une pression à la hausse sur les prix.

Cette rareté explique en grande partie pourquoi le prix moyen des propriétés continue d’augmenter malgré le ralentissement des ventes. Les propriétés clés en main nécessitant peu ou pas de rénovations demeurent particulièrement recherchées. Toutefois, les conditions actuelles sont bien différentes de celles observées en 2020 et en 2021. Bien que certains secteurs demeurent compétitifs, rien n’indique pour l’instant un retour généralisé des épisodes de surenchère qui avaient caractérisé cette période.

Les reculs les plus importants des ventes ont été observés dans les régions de l’Outaouais, de Montréal et de Laval. La dégradation de l’abordabilité, combinée à des conditions de marché moins favorables pour les acheteurs, explique en partie cet affaiblissement de l’activité. Malgré cela, les prix moyens continuent d’augmenter dans l’ensemble des régions du Québec, avec des hausses particulièrement marquées dans la Capitale-Nationale et Chaudière-Appalaches (graphique 8). À l’inverse, les prix sont demeurés relativement stables en Outaouais, où le ralentissement des ventes a été plus prononcé.

D’ailleurs, ce ralentissement est particulièrement visible dans la région métropolitaine de Gatineau, qui présente désormais des conditions davantage favorables aux acheteurs (graphique 9). L’évolution du marché s’apparente davantage à celle observée dans la région de Toronto qu’à celle des autres centres urbains québécois. À l’opposé, les régions métropolitaines de Québec et de Saguenay continuent de bénéficier d’un marché relativement serré. Soutenues par une meilleure abordabilité, elles demeurent parmi les marchés les plus favorables aux vendeurs de la province, malgré l’augmentation graduelle des nouvelles inscriptions et des ventes légèrement plus faibles qu’auparavant.

Le ralentissement de l’activité devrait se poursuivre d’ici la fin de l’année et se prolonger en 2027. Les enjeux d’abordabilité continuent de nuire aux intentions d’achat, particulièrement chez les premiers acheteurs. Les coûts d’emprunt pourraient également s’accroître, alors que le risque d’une remontée des taux d’intérêt n’est pas complètement écarté. De plus, la croissance démographique ralentira par rapport aux dernières années, réduisant l’un des principaux moteurs de la demande résidentielle (graphique 10).

À ces facteurs s’ajoute un contexte économique toujours marqué par l’incertitude. Les négociations entourant la révision de l’Accord Canada-États-Unis-Mexique (ACEUM) pourraient s’étirer sur une année supplémentaire, prolongeant ainsi les risques liés au commerce international et freinant certaines décisions d’investissement. Dans un tel environnement, un ralentissement du marché du travail demeure possible, ce qui pourrait affaiblir davantage la demande résidentielle.

Dans l’ensemble, la combinaison d’une croissance démographique plus faible, de coûts d’emprunt élevés et d’un climat économique plus incertain devrait maintenir l’activité du marché de la revente à un niveau plus modéré au cours de la prochaine année. Cette modération de la demande pourrait contribuer à un ralentissement de la croissance des prix et, dans certains marchés, à une stabilisation graduelle de la valeur des propriétés (graphique 11).

La Banque du Canada devrait maintenir son taux directeur stable jusqu'au début de 2027 pour ensuite le hausser graduellement de 50 points de base dans la seconde moitié de l'année. Une telle augmentation le ramènerait vers le milieu de la fourchette du taux neutre, estimée entre 2,25 % et 3,25 %, soit un niveau compatible avec une croissance économique soutenable et une inflation maîtrisée.

Des risques entourent toutefois ce scénario. D'un côté, la persistance des tensions au Moyen-Orient et la hausse des prix du pétrole pourraient raviver les pressions inflationnistes et entraîner un resserrement monétaire dès 2026. De l'autre, une détérioration marquée des relations commerciales nord-américaines, notamment dans le cadre de la révision de l'ACEUM, pourrait freiner suffisamment l'économie canadienne pour justifier une baisse des taux d'intérêt.

L'incidence de ces mouvements varie selon le type de prêt hypothécaire (graphique 12). Les taux variables évoluent généralement en fonction du taux préférentiel des banques, lui-même étroitement lié au taux directeur de la Banque du Canada. Les changements de politique monétaire se transmettent donc rapidement aux détenteurs de prêts à taux variable. Les taux fixes sont davantage influencés par les rendements des obligations du gouvernement du Canada. Ces rendements reflètent non seulement les décisions de la Banque du Canada, mais aussi les anticipations des marchés, les perspectives d'inflation, la situation des finances publiques et les conditions financières mondiales. Après avoir gagné en popularité grâce à la baisse des taux observée récemment, les prêts à taux variable pourraient perdre de leur attrait si les perspectives de hausse se confirment.

Le marché immobilier québécois entre progressivement dans une phase de rééquilibrage après plusieurs années d'activité exceptionnelle. L'offre de logements continue d'augmenter grâce à un niveau soutenu de construction résidentielle, ce qui commence à réduire les tensions dans certains segments du marché, notamment celui des logements locatifs récents. Toutefois, les bénéfices de cette hausse de l'offre se transmettent lentement au reste du marché et les enjeux d'abordabilité demeurent importants pour une grande partie des ménages.

Du côté de la revente, le ralentissement des transactions observé depuis le début de l'année reflète un contexte économique plus incertain et des contraintes financières persistantes. Malgré cela, le faible niveau d'inventaire continue de soutenir les prix dans la plupart des régions, limitant le répit pour les acheteurs.

Les perspectives pour 2027 pointent vers une activité toujours positive, mais plus modérée. Le ralentissement de la croissance démographique, l'incertitude entourant l'environnement économique et commercial ainsi que les coûts de financement relativement élevés devraient tempérer la demande résidentielle. En contrepartie, l'importante vague de projets déjà autorisés et les efforts visant à accroître la productivité du secteur de la construction devraient soutenir l'offre.

Ainsi, plutôt qu'une correction du marché immobilier québécois, les prochaines années devraient davantage être marquées par un retour graduel vers des conditions plus équilibrées, caractérisées par une croissance plus modérée des prix, des ventes et des mises en chantier.