Pourquoi les ménages canadiens ne déménagent-ils plus autant qu’avant?

Le marché canadien de l’habitation se caractérise de plus en plus par une divergence frappante : la population Lien externe au site. continue de croître, mais le nombre de propriétés vendues n’a pas suivi le même rythme (graphique 1).

Les facteurs démographiques expliquent en partie ce phénomène. Statistique Canada Lien externe au site. a établi que l’accession des baby-boomers à la propriété a largement contribué à l’augmentation du taux de propriétaires au Canada avant 2006. À ce moment-là, la plupart des baby-boomers – une génération née entre 1946 et 1964 – étaient toutefois déjà propriétaires. Les jeunes générations ont également accédé à la propriété plus tard. À l’âge de 30 ans, plus de 55 % des baby-boomers étaient propriétaires en 1981, comparativement à 50 % des millénariaux en 2016. Aujourd’hui, les baby-boomers les plus âgés atteignent 80 ans, et nombre d’entre eux continuent de vieillir à domicile. Les recherches Lien externe au site. de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ont révélé que la probabilité de vendre n’augmente de façon significative qu’à un âge relativement avancé, tandis que le taux de vente chez les personnes âgées de 75 ans et plus a eu tendance à diminuer au fil du temps (graphique 2). Combinés, l’accès plus tardif à la propriété et le maintien des personnes âgées à domicile réduisent le roulement qui génère les transactions de revente.

De manière plus générale, la mobilité résidentielle des Canadiens et des Canadiennes a diminué. La SCHL Lien externe au site. a constaté que le coût élevé du logement était l’une des raisons de la diminution de la part des ménages qui déménagent chaque année. Sa modélisation suggère qu’une hausse de 1 % des prix des maisons dans une ville entraîne une baisse légèrement supérieure à 1 % du nombre de personnes qui s’y installent. Ce n’est pas un phénomène propre au Canada. Une étude [en anglais seulement] Lien externe au site. de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) portant sur 14 pays a révélé que des prix élevés de l’habitation peuvent constituer un obstacle important à la migration, même vers des régions offrant des revenus plus élevés et de meilleures perspectives d’emploi.

Le coût de la transaction elle-même peut également dissuader les propriétaires de déménager. À mesure que les prix des maisons ont augmenté, les commissions des courtiers immobiliers calculées en pourcentage ainsi que les droits de mutation immobilière se sont traduits par des montants de plus en plus élevés. Les propriétaires qui envisagent d’acheter une propriété plus coûteuse peuvent hésiter devant les dizaines de milliers de dollars de commissions, de taxes de vente et de droits de mutation à payer, sans compter le prêt hypothécaire plus élevé nécessaire à l’achat de la nouvelle demeure (tableau 1). Les propriétaires évitent ces frais de transaction en restant là où ils sont.

Un ménage qui a besoin d’une chambre supplémentaire, d’une cuisine plus grande ou d’un sous-sol aménagé peut plutôt consacrer à l’amélioration de sa demeure actuelle les sommes qu’il aurait autrement affectées aux coûts élevés d’un déménagement. La hausse du prix des maisons a également permis aux propriétaires de rester plus facilement dans leur demeure en leur procurant une valeur nette accumulée pouvant servir à financer ces rénovations au moyen d’une marge de crédit hypothécaire, d’un prêt sur la valeur nette ou d’un refinancement hypothécaire. L’Enquête 2026 de la SCHL auprès des emprunteurs hypothécaires Lien externe au site. suggère que de nombreux propriétaires adoptent cette approche. L’étude a révélé que 63 % des emprunteurs hypothécaires prévoient effectuer des rénovations au cours des cinq prochaines années, principalement pour personnaliser leur maison afin qu’elle réponde mieux à leurs besoins. Parmi ceux qui prévoient des rénovations, 32 % comptent utiliser la valeur nette de leur propriété pour financer les travaux. Les rénovations étaient également la raison la plus souvent invoquée pour refinancer un prêt hypothécaire – 32 % des personnes l’ayant fait les ont citées comme motif.

La population du Canada est peut-être considérablement plus importante qu’il y a deux décennies, mais cela ne se traduit plus par une augmentation du nombre de propriétés vendues. Le vieillissement de la population, le prix élevé des propriétés et les coûts de transaction importants ont rendu les déménagements moins attrayants, tandis que l’augmentation de la valeur nette des propriétés a facilité le maintien à domicile. Pour nombre de propriétaires de longue date, l’étape suivante de leur parcours résidentiel pourrait de plus en plus être de conserver le logement qu’ils possèdent déjà.

La version française de cette publication sera disponible sous peu.