L’essor actuel de la construction locative prépare-t-il la pénurie de logements en propriété de demain?

Le marché de l’habitation au Canada traverse l’un de ses changements structurels les plus profonds en plusieurs décennies. Pendant des années, la construction de copropriétés a surpassé celles de logements locatifs, soutenue par une forte demande des investisseurs, une croissance de la population et une hausse du prix des propriétés. Aujourd’hui, ce modèle s’est largement effondré. Les promoteurs délaissent de plus en plus les projets de condos en faveur de ceux portant sur des logements locatifs. Les mises en chantier de tels logements ont totalisé environ 130 000 unités au cours des quatre derniers trimestres, tandis que celles de condos sont descendues sous la barre des 50 000 unités pour la première fois depuis les suites de la crise financière mondiale (graphique 1). Mais ces deux pans de l’offre en habitation ne sont pas interchangeables. Les logements à vocation locative font partie intégrante du parc locatif, tandis que les copropriétés peuvent être achetées pour être occupées par leur propriétaire ou proposées sur le marché locatif secondaire. Certes, le virage aide à atténuer la pénurie de logements locatifs qui sévit depuis longtemps au Canada. Mais il soulève également une question importante : l’essor de la construction locative aujourd’hui pourrait-il faire place à une pénurie de logements en propriété demain?

Ce pivot reflète un changement spectaculaire des conditions du marché. Les projets de copropriétés dépendent fortement des préventes aux investisseurs, qui permettent d’obtenir le financement nécessaire à la construction. Or, ces préventes ont chuté brusquement, les investisseurs s’étant retirés du marché. L’augmentation des taux d’intérêt a réduit l’abordabilité Lien externe au site. et a rendu le financement plus coûteux tant pour les acheteurs que pour les promoteurs et les constructeurs. Le ralentissement de la croissance démographique Lien externe au site. résultant des récents changements dans les politiques fédérales d’immigration a entraîné une baisse des loyers demandés Lien externe au site. et a affaibli les rendements attendus par les investisseurs. Parallèlement, les coûts de construction Lien externe au site. élevés et les frais gouvernementaux Lien externe au site. liés à la construction d’habitations ont davantage compromis la rentabilité des projets.

De l’autre côté, les programmes de financement ciblés de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et l’élimination de la TPS sur la construction de nouveaux logements locatifs ont considérablement amélioré la rentabilité de ce type de projets. Ce changement répond à un véritable besoin du marché, après des décennies de sous-construction. Cela dit, l’augmentation de la construction de logements locatifs ne semble pas être la cause du ralentissement du marché des copropriétés. Plutôt, l’effondrement des préventes a rendu bon nombre de projets non viables, incitant certains promoteurs à s’orienter vers la construction de logements locatifs, laquelle peut se poursuivre dans les conditions de marché et sous les politiques actuelles. Ce faisant, la construction de logements locatifs aide à soutenir l’activité de développement pendant le ralentissement du marché de la propriété.

Les implications à plus long terme méritent toutefois qu’on y prête attention. Les condos constituent une voie importante d’accès à la propriété, particulièrement dans les grandes villes, où le prix élevé des maisons détachées est hors de portée pour de nombreux premiers acheteurs. Comme les préventes aux investisseurs s’essoufflent, les mises en chantier de copropriétés à Montréal, Toronto et Vancouver sont désormais toutes bien en deçà de leurs niveaux de 2019 (graphique 2).

Le déclin de la construction de logements destinés à la propriété ne se limite pas aux condos. Au cours des quatre trimestres s’étant terminés au T2 2026, le nombre total de mises en chantier a augmenté de 43 000 unités par rapport à 2019, sous l’effet d’un bond considérable de 73 000 unités du côté des logements locatifs. Or, du côté des logements destinés à la propriété, le nombre de mises en chantier a été inférieur de 30 000 unités. Par conséquent, la part des mises en chantier pour ce type de propriétés a chuté, passant de plus de 70 % à environ 45 %. En bref, le Canada construit plus de logements, mais une plus petite proportion d’entre eux est destinée au marché de la propriété.

Comme les grands projets de copropriétés prennent plusieurs années pour passer des préventes à l’achèvement, la forte baisse actuelle des mises en chantier pourrait ne devenir pleinement visible dans l’offre d’unités achevées que plus tard au cours de la décennie actuelle. Le risque n’est pas que le Canada, aujourd’hui, manque de condos à vendre sur le marché de la propriété. C’est plutôt que la demande, qu’elle provienne d’investisseurs ou de futurs propriétaires-occupants, pourrait croître plus rapidement que la vitesse à laquelle les nouveaux projets peuvent être approuvés, financés et construits. Même un redressement graduel pourrait coïncider avec l’arrivée sur le marché d’un nombre relativement faible de nouvelles copropriétés, ce qui raviverait les pressions à la hausse sur les prix.

Rien de tout cela ne suggère que les politiques soutenant la construction locative devraient être abolies. Le Canada a besoin d’une offre de logements locatifs nettement plus importante, et les récents changements de politiques ont aidé à corriger des décennies de sous-investissement. Toutefois, la vigueur de la construction de ce type de logement pourrait masquer la détérioration d’une voie d’accession à la propriété dans les chiffres globaux des mises en chantier. Les politiques en habitation devraient reconnaître que le marché de la location et celui de la propriété sont complémentaires plutôt qu’interchangeables, et favoriser l’élan actuel du premier tout en s’attaquant aux obstacles distincts qui empêchent la réalisation de projets sur le second. Un système équilibré nécessite un carnet de construction tant de logements locatifs que de logements destinés à la propriété.

La version française de cette publication sera disponible sous peu.