Syndicat de copropriété : ce qu'il faut savoir en matière d'assurance

Siéger au conseil d’administration du syndicat de copropriété implique bien plus que de gérer le budget ou d’assurer l’entretien de l’immeuble. Les administratrices et administrateurs, souvent bénévoles, doivent aussi prendre d'importantes décisions en matière d’assurance, souvent sans être spécialistes du domaine. Pourtant, ces choix peuvent avoir des répercussions importantes pour l’ensemble des copropriétaires. Que couvre l’assurance copropriété? Quelles protections méritent votre attention?  Comment s’y retrouver parmi les responsabilités du syndicat?

Dans ce guide pratique, vous trouverez les notions clés pour mieux comprendre les responsabilités du syndicat de copropriété, les principaux risques auxquels il peut être exposé ainsi que les protections pouvant l’aider à y faire face.

Un syndicat de copropriété est l'organisation qui représente l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble en copropriété divise. Dans ce type d’habitation, chaque propriétaire de condo possède son unité privative, tout en partageant la propriété de certaines parties communes, comme les corridors, le hall d’entrée et la toiture. 

Bien qu’il ne soit pas une entreprise au sens traditionnel du terme, le syndicat de copropriété est une personne morale distincte des copropriétaires. Par l'entremise du conseil d'administration, il veille à l’administration de l’immeuble, gère les budgets, négocie des ententes, signe des contrats et peut être tenu responsable de certains dommages. Comme il assume des responsabilités qui lui sont propres, il doit détenir une assurance entreprise adaptée à son rôle et ses responsabilités plutôt que de s’en remettre uniquement à l’assurance habitation personnelle.

Pour remplir son rôle, le syndicat de copropriété, aussi appelée syndicat des copropriétaires ou société de copropriété (condominium corporation), a besoin d’une protection différente de celle des copropriétaires.

L’assurance du syndicat de copropriété et celle de la ou du copropriétaire jouent des rôles complémentaires. La première protège l’immeuble, les parties communes et certaines parties privatives de base, conformément à la description des parties privatives. L’assurance habitation du copropriétaire protège pour sa part les biens personnels, les améliorations apportées à l’unité de base ainsi que sa responsabilité civile.

La distinction est importante, puisqu’un même sinistre peut avoir des répercussions à la fois sur le bâtiment et son contenu. Imaginez un instant que le lave-vaisselle d’une copropriétaire fuit et endommage l’unité voisine. Les dommages aux cabinets d’armoire et aux planchers relèveraient généralement de l’assurance du syndicat, sous réserve de certaines exceptions. Les meubles, les petits appareils électroménagers et les biens personnels endommagés par l’eau seraient quant à eux couverts par l’assurance habitation de la copropriétaire.

Les principaux risques auxquels un syndicat de copropriété peut être exposé touchent notamment le bâtiment, la gestion de l’immeuble, les dommages causés à des tiers et les cyberrisques. Un dégât d’eau qui affecte plusieurs unités, un bris d’équipement, une blessure dans une aire commune ou une fraude informatique peuvent entraîner des coûts importants pour le syndicat. Voici quelques exemples de risques à considérer.

Le bâtiment constitue souvent l’actif le plus important des copropriétaires, et sa protection est au cœur des responsabilités du syndicat de copropriété. Comme tout immeuble, il peut être touché par des événements imprévus, comme un dégât d’eau causé par une conduite qui éclate, un incendie ou une tempête. 

Même lorsqu’un sinistre survient dans une seule unité, ses effets peuvent s’étendre à plusieurs copropriétaires ainsi qu’aux parties communes. C’est notamment le cas des dégâts d’eau, qui figurent parmi les sinistres les plus fréquents en copropriété. 

Bien que l’assurance entreprise permette de limiter les conséquences financières de ces événements, elle ne remplace pas l’entretien courant du bâtiment. Entretenir l’immeuble et intervenir rapidement lorsqu’un problème est détecté peut contribuer à limiter les dommages et à prévenir les incidents.

Les membres du conseil d’administration (CA) d’un syndicat de copropriété prennent régulièrement des décisions qui peuvent avoir des répercussions importantes sur l’immeuble et les copropriétaires. Dans certaines situations, ils peuvent même faire l’objet de poursuites personnelles lorsqu’une décision du conseil ou la gestion d’un dossier a causé des dommages.

L’assurance responsabilité civile des administratrices ou administrateurs (souvent appelée assurance des administrateurs et dirigeants) peut contribuer à limiter les conséquences financières de ce type de situation, notamment en couvrant les frais juridiques engagés lors d’un litige.

Les décisions du conseil d’administration liées aux assurances méritent donc une attention particulière. Qu’il d’agisse du choix des protections, des franchises ou des montants d’assurances, elles peuvent avoir des conséquences financières directes pour l’ensemble des copropriétaires.

Faire appel à un assureur qui comprend les réalités des syndicats de copropriété peut également aider le conseil d'administration dans la prise de décisions.

Un syndicat de copropriété peut être tenu responsable lorsqu’une personne subit des blessures corporelles ou des dommages matériels à la suite d’un événement lié à l’immeuble. Par exemple, un incendie pourrait se propager à un immeuble voisin ou une personne pourrait se blesser après une chute dans une aire commune mal entretenue. Dans de tels contextes, l’assurance responsabilité civile d’entreprise pourrait protéger le syndicat contre les conséquences financières d’une réclamation.

Les cyberrisques font désormais partie des enjeux que tout syndicat de copropriété devrait considérer. Comme plusieurs tâches administratives se font en ligne (courriels, paiements électroniques, archivage), les syndicats sont exposés à des fraudes ou à des vols de données.

Les syndicats sont également responsables d’assurer la confidentialité des renseignements personnels des copropriétaires, qu’il s’agisse de leurs coordonnées, de certaines informations financières ou de documents liés à l’administration de l’immeuble. 

Lorsqu’un incident informatique survient, ces renseignements peuvent être compromis. Un ordinateur peut être perdu ou volé. Une personne mal intentionnée pourrait également transmettre une fausse facture par courriel et amener le syndicat à effectuer un paiement vers un compte frauduleux.

En pareil cas, une protection contre les cyberrisques pourrait ainsi aider le syndicat à limiter les pertes financières et à accompagner les personnes touchées par l’incident.

Selon les caractéristiques de votre immeuble et les risques auxquels il est exposé, certaines protections additionnelles peuvent être pertinentes. Voici un aperçu de protections optionnelles :

• Refoulement d’égout et inondation : les infrastructures municipales parfois vieillissantes, et les événements météorologiques extrêmes peuvent justifier le recours à une telle protection. En cas de sinistre, elle pourrait permettre de limiter les conséquences financières qui en découlent. 
• Bris d’équipement : cette protection peut s’avérer utile pour protéger certains équipements qui contribuent au bon fonctionnement de l’immeuble, comme les ascenseurs, les systèmes de chauffage ou les installations mécaniques et électriques.
• Tremblement de terre : bien que le niveau de risque puisse varier d’une région à l’autre, les dommages potentiels d’un tremblement de terre peuvent être considérables. Une protection contre les tremblements de terre peut aider à limiter les conséquences financières d’un tel événement.
• Perte de revenus : dans certaines situations, un sinistre couvert peut entraîner des dépenses supplémentaires ou priver temporairement le syndicat de certains revenus. Cette protection pourrait limiter l’incidence financière de ces événements.

Au Canada, les obligations d’un syndicat de copropriété en matière d’assurance varient selon la province et le territoire. De façon générale, les administratrices et administrateurs ont la responsabilité de veiller à ce que l’immeuble dispose de protections adaptées à sa réalité et aux risques auxquels il est exposé. Ils doivent également s’assurer que les décisions prises en matière d’assurance tiennent compte des intérêts de l’ensemble des copropriétaires.

Dans la plupart des copropriétés, cela implique notamment d’assurer le bâtiment, de protéger le syndicat contre certains risques liés à sa responsabilité civile et de maintenir des montants d’assurance qui reflètent le coût de reconstruction de l’immeuble. Même lorsqu’elles ne sont pas exigées par la loi, plusieurs de ces mesures sont considérées comme de bonnes pratiques de gestion et de prévention des risques.

Les obligations en matière d’assurance varient selon la province ou le territoire. Plusieurs juridictions canadiennes disposent de lois encadrant la gestion des copropriétés et certaines responsabilités du syndicat de copropriété.

De façon générale, les syndicats doivent notamment assurer l’immeuble, prévoir certaines protections en responsabilité civile et maintenir des montants d’assurance qui reflètent le coût de reconstruction du bâtiment.

Certaines provinces prévoient également des exigences particulières. Au Québec, par exemple, le Code civil du Québec ainsi que les changements apportés à la suite de l’adoption des projets des lois 141 et 16 ont renforcé plusieurs aspects liés à l’assurance des copropriétés. Les syndicats doivent obligatoirement disposer d’une assurance pour le bâtiment, d’une assurance responsabilité civile pour le syndicat ainsi qu’une responsabilité civile pour les administratrices et administrateurs. Ils doivent également constituer un fonds d’auto-assurance et faire évaluer périodiquement le coût de reconstruction de l’immeuble par une évaluatrice agréée ou un évaluateur agréé. L’Autorité des marché financiers (AMF) met également à la disposition des syndicats de copropriété des renseignements utiles sur leurs obligations légales, et les protections d’assurance qui s’y rattachent.

Même lorsqu’elles ne sont pas obligatoires, plusieurs de ces mesures peuvent contribuer à mieux protéger l’immeuble, le syndicat et les copropriétaires.

Protéger sa copropriété ne consiste pas seulement à choisir des protections d’assurance. C’est aussi veiller à l’entretien de l’immeuble, prévenir les risques et planifier les dépenses importantes à long terme, notamment grâce à un fonds de prévoyance. 

Pour les administratrices et les administrateurs qui exercent souvent leur rôle bénévolement, il peut être utile de s’entourer de professionnelles et professionnels capables d’expliquer les protections offertes, leurs limites et les conséquences qui pourraient éventuellement en découler pour eux. 

Vous souhaitez en savoir plus sur les protections offertes aux syndicats de copropriété? Nos agents et agentes en assurance de dommages sont là pour répondre à vos questions et vous aider à trouver des solutions adaptées à vos besoins. Pour profiter de leur accompagnement, composez le 1 866-472-8848.

Certaines conditions, exclusions et limitations peuvent s’appliquer.

Ces conseils sont fournis à titre informatif et préventif seulement. Ils sont d’ordre général et n’engagent pas la responsabilité de Desjardins Assurances. La vigilance est de mise et il est recommandé de consulter un agent ou une agente en assurance de dommages pour obtenir des conseils complets et pertinents pour chaque situation. Les clauses et modalités relatives aux protections décrites sont précisées au contrat d’assurance, lequel prévaut en tout temps.