Assurance propriétaire non occupant : protégez votre investissement immobilier en toute confiance

Vous venez d’acquérir ou de faire construire votre première propriété locative? Vous possédez déjà un ou plusieurs immeubles que vous louez? Dans un cas comme dans l’autre, le constat est le même : la gestion immobilière est presque un travail à temps plein! Rappeler un locataire, réparer une douche qui fuit, planifier la réfection des balcons, ne pas oublier l’inspection de la semaine prochaine, organiser des visites pour l’appartement B… la liste peut vite s’allonger, et la charge mentale, s’alourdir. La dernière chose dont vous avez besoin, c’est de vous soucier d’un éventuel sinistre causé par un incendie ou une tempête de vent.

L’assurance propriétaire non occupant est là précisément pour vous protéger des conséquences financières liées à un sinistre couvert. En quoi consiste-t-elle exactement et est-elle faite pour vous? Dans cet article, on vous guide pas à pas pour que vous puissiez faire un choix éclairé, protéger votre bien immobilier et gagner en tranquillité d’esprit.

L’assurance propriétaire non occupant protège les propriétaires contre les risques liés à la location de leur bien immobilier. Parfois appelée « assurance pour immeuble locatif », « assurance propriétaire d’immeubles en location » ou « assurance pour propriété louée à des tiers », elle est pensée pour les propriétés locatives autant à vocation commerciale qu’à vocation résidentielle.

L’assurance propriétaire non occupant s’adresse à vous si vous louez votre propriété sans y habiter, c’est-à-dire que vous êtes « propriétaire non occupant ». À l’inverse, si vous habitez dans la propriété (un logement dans un duplex, par exemple), vous êtes généralement considéré comme « propriétaire occupant », et une assurance habitation standard pourrait alors être adaptée à votre situation. On vous recommande d’en discuter avec votre agent ou agente en assurances pour avoir l’heure juste sur votre situation. Ce que vous pouvez retenir pour l’instant, c’est que si vous n’habitez pas dans la propriété, votre assurance habitation ne couvre pas les logements en location ni certaines situations liées à votre responsabilité civile. Une assurance propriétaire non occupant peut offrir une protection mieux adaptée aux risques liés à la location.

L’assurance propriétaire non occupant peut couvrir un large éventail de propriétés locatives, notamment :

• Immeuble résidentiel : maison unifamiliale, duplex, triplex et multiplex, particulièrement ceux destinés à la location à long terme.
• Immeuble commercial : bâtiment ou galerie commerciale regroupant un ou plusieurs commerces, comme des boutiques, des restaurants ou des établissements de divertissement.
• Centre d’achat : généralement constitué d’un ou de plusieurs bâtiments regroupant de grandes chaînes de distribution et divers services (restauration, banques, bureau de poste, etc.), organisés autour d’un stationnement et situés en milieu urbain ou suburbain.
• Immeuble de bureaux : bâtiment occupé par des bureaux, parfois sur plusieurs étages, et pouvant également accueillir d’autres espaces commerciaux.
• Immeuble à usage mixte : comme son nom l’indique, immeuble regroupant à la fois des espaces résidentiels et des espaces commerciaux.

L’assurance propriétaire non occupant est pensée pour protéger les propriétaires non occupants contre les risques spécifiques de l’exploitation commerciale de leur bien immobilier : dommages au bâtiment ou à la structure, perte de revenus locatifs, bris d’équipement et responsabilité civile. On peut également y ajouter certaines protections optionnelles pour répondre à des besoins particuliers.

Imaginons un instant qu’un incendie survienne dans votre immeuble locatif. Il est possible que les dommages se limitent à la salle de lavage, où le service d’incendie a réussi à confiner les flammes, et que vous ayez à remplacer les laveuses et sécheuses mises à la disposition de vos locataires. Autre possibilité, moins heureuse : les flammes se sont propagées et la structure est endommagée de façon si sérieuse qu’il n’y a d’autre choix que de raser le bâtiment et de le reconstruire.

Deux issues, deux situations dans lesquelles l’assurance propriétaire non occupant peut venir à la rescousse! En effet, elle peut couvrir l’équipement que vous mettez à la disposition de vos locataires dans leur appartement et dans les aires communes, comme les appareils électroménagers, le mobilier ou encore le matériel dans une salle d’entraînement. Selon les protections choisies, elle pourrait aussi prendre en charge la démolition et la reconstruction d’un immeuble en perte totale, une fois la franchise payée.

Vous devez donc faire reconstruire votre immeuble après l’incendie. Vos locataires n’ont alors d’autre choix que de quitter les lieux temporairement, mais, heureusement, votre assurance propriétaire non occupant peut vous aider avec certains coûts associés. Cependant, que se passerait-il si vos locataires se relogeaient définitivement ailleurs?

Là encore, l’assurance propriétaire non occupant peut intervenir. Selon votre police d’assurance, elle pourrait compenser votre manque à gagner le temps que les travaux se terminent ou que de nouveaux locataires emménagent, dans certains cas, jusqu’à 24 mois après le sinistre.

L’assurance propriétaire non occupant n’est pas utile que pour les grandes catastrophes. Il suffit parfois d’un simple court-circuit pour qu’un équipement essentiel, par exemple un appareil de climatisation ou la serrure intelligente de l’entrée, cesse soudainement de fonctionner. Sachez que, selon les protections choisies, votre assurance propriétaire non occupant pourrait couvrir la réparation ou le remplacement des dispositifs électriques, électroniques, mécaniques et sous pression qui tombent en panne de façon accidentelle. Elle pourrait aussi vous venir en aide si cette défaillance entraîne d’autres dommages – disons que le système de chauffage cesse de fonctionner en plein hiver.

Votre assurance propriétaire non occupant peut aussi vous protéger en cas de réclamation pour dommages matériels ou corporels à un tiers en prenant en charge les pertes financières et les frais juridiques qui en découlent. Par exemple, si un de vos locataires décide de vous poursuivre après avoir glissé sur les marches verglacées de l’entrée, votre police pourrait vous offrir une protection. De même, si un incendie prenant naissance dans votre immeuble se propage aux propriétés voisines, votre assurance pourrait couvrir une partie des dommages ainsi que les frais juridiques associés, le cas échéant.

Vous avez la possibilité d’obtenir une protection adaptée à votre situation en personnalisant votre police d’assurance. Ces garanties optionnelles peuvent notamment couvrir les dommages causés par :

• l’eau de toit, par exemple une infiltration d’eau par la toiture;
• le refoulement d’égout, par exemple le débordement d’une fosse septique ou d’un drain de plancher;
• les dommages au bâtiment causés par une inondation ou l’eau de surface, par exemple à la suite de pluies torrentielles;
• un tremblement de terre, y compris les dommages liés aux avalanches, glissements de terrain et autres mouvements sismiques.

Autre protection à laquelle on ne pense pas instinctivement en immobilier commercial : l’assurance cyberrisques pour entreprise. Pourtant, les renseignements confidentiels de vos locataires ou de votre entreprise pourraient se retrouver entre les mauvaises mains en moins de temps qu’il ne faut pour cliquer sur le mauvais lien. Cette protection pourrait vous aider à limiter les pertes financières causées par des cybercrimes, comme les vols de données, les courriels d’hameçonnage, les virus, les logiciels malveillants et les cyberattaques avec ou sans demande de rançon. À l’ère de la fraude numérique, mieux vaut faire preuve de prudence.

Comme toute assurance, l’assurance propriétaire non occupant vient avec des exclusions et inclusions. Elle peut généralement couvrir les dommages soudains ou accidentels infligés à votre propriété ou aux biens qui s’y trouvent. En revanche, selon les protections souscrites, elle ne protège pas ce qui suit :

• Biens personnels des locataires : Une cuisinière endommagée par un feu de cuisson pourrait être remplacée par l’assurance propriétaire non occupant, à la condition qu’elle vous appartienne; sinon, c’est l’assurance risques locatifs de votre locataire qui prendrait le relais.
• Usure normale et entretien : Les immeubles, ça s’use avec le temps, rien n’est plus normal! Par contre, l’assurance propriétaire non occupant est faite pour vous protéger contre les imprévus, pas contre les dommages attribuables à l’usure ou au manque d’entretien.
• Infestations et vermines : Rats, punaises de lit, termites… les nuisibles ne sont jamais les bienvenus. Il vous revient généralement de prendre les mesures préventives nécessaires pour qu’ils ne s’invitent pas.
• Vices cachés : Si un défaut grave existait avant le sinistre, celui-ci n’est ni soudain ni accidentel (même si vous n’étiez pas au courant) et ne pourra pas être couvert par l’assurance propriétaire non occupant.
• Certaines catastrophes naturelles : Tout dépend vraiment des garanties que vous choisissez. Si vous voulez vous protéger contre un risque spécifique, comme les tremblements de terre ou les inondations, il peut être pertinent d’en parler d’abord avec un conseiller ou une conseillère en assurances.

Un bien immobilier, c’est un gros investissement. En tant que propriétaire, vous confiez le soin quotidien de votre actif à vos locataires qui, dans la majorité des cas, s’en occupent comme de leur propre logement. Il peut toutefois arriver que leur vigilance ne soit pas au rendez-vous, sans parler des incendies accidentels, des pertes de loyers ou des bris d’équipement. Compte tenu de ces risques, l’assurance propriétaire non occupant est un bon outil pour protéger votre investissement.

En théorie, la réponse est non : aucune loi ne vous oblige à souscrire une assurance propriétaire non occupant. Cela dit, dans les faits, la majorité des institutions financières exigent une preuve d’assurance avant d’accorder un prêt hypothécaire. Pour les prêteurs, cette assurance est un moyen de protéger leur investissement, exactement comme elle le fait pour vous.

On ne sait jamais quand un sinistre peut survenir et, en cas de perte totale, votre police peut vous éviter la faillite. Dans cette optique, verser une prime mensuelle maintenant semble plus judicieux qu’essuyer une perte financière majeure plus tard. Votre assurance propriétaire non occupant devient alors une stratégie pour gagner en tranquillité d’esprit à long terme.

De nombreux facteurs peuvent influencer le montant de votre prime d’assurance, par exemple la vocation de l’immeuble (résidentiel, commercial ou à usage mixte), son âge et son coût de reconstruction. L’emplacement de la propriété et l’utilisation qui en est faite sont aussi pris en compte. Enfin, tout dépendra aussi de ce que vous choisissez comme niveau de couverture, comme protections optionnelles (inondation, tremblement de terre, cyberrisques) et comme franchises, ainsi que de votre historique de réclamations. Pour mieux comprendre votre prime et ses composantes, on vous conseille notre article sur le coût de l’assurance entreprise au Canada.

Vous savez pourquoi l’assurance propriétaire non occupant est un choix stratégique et ce qui entre notamment en ligne de compte dans le calcul de la prime. Et si on regardait maintenant comment réduire son coût sans diminuer votre niveau de protection?

En général, les compagnies d’assurance vérifient si la propriété est dotée d’un système d’alarme incendie ou antivol relié à une centrale de télésurveillance. Ce type de système constitue une protection supplémentaire, car, en cas d’intrusion ou d’incendie, un tiers est automatiquement alerté et peut aviser rapidement les autorités, limitant ainsi les dommages et les pertes financières sur votre propriété.

De la même façon, l’installation d’un système de détection des fuites d’eau pourrait faire baisser votre prime. Ces dispositifs comportent un module de contrôle central relié à des détecteurs placés près du réseau de plomberie et des appareils qui utilisent de l’eau, comme les lave-vaisselles, les laveuses ou les chauffe-eaux. Si une fuite est détectée, une valve électrique se ferme immédiatement pour limiter les dommages au bâtiment. Comme même la plus petite des fuites peut faire des dégâts colossaux, la prévention et la détection rapide peuvent contribuer à protéger votre propriété et à réduire votre prime.

Si vous assurez plusieurs immeubles locatifs, regrouper vos polices auprès du même assureur pourrait être une source d’économies. Autre levier possible : jouer avec le montant des franchises. Si vous optez pour cette solution, il est toutefois prudent de prévoir le coussin d’urgence nécessaire pour la payer advenant un sinistre.

Même avec toute cette information en main, choisir les franchises et les protections adéquates pour votre propriété peut avoir l’air d’un casse-tête. Discuter avec une agente ou un agent en assurances peut vous aider à y voir plus clair et à obtenir une protection réellement adaptée à vos besoins et à votre situation. Et rien ne vous oblige à vous arrêter à la première proposition : il peut être pertinent de comparer différentes offres pour comprendre vos options et faire un choix éclairé.

1. Si vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif et n’habitez pas sur place, ce n’est pas votre assurance habitation qui couvre votre propriété, mais bien l’assurance propriétaire non occupant, dont les protections sont adaptées à la location immobilière.
2. L’assurance propriétaire non occupant comprend notamment des protections pour les dommages au bâtiment loué, la perte de revenus locatifs et le bris d’équipement, en plus d’une responsabilité civile. Il est aussi possible d’ajouter des protections optionnelles qui répondent à vos besoins précis.
3. Bien que l’assurance propriétaire non occupant ne soit pas obligatoire, elle constitue un investissement stratégique pour votre tranquillité d’esprit à long terme qui, bien souvent, est exigée par les prêteurs hypothécaires.

Pour plus d’information, vous pouvez appeler au 866-472-8848.

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