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Un condo en Floride? Attention à la fiscalité!

La parité du dollar américain et la température chaude de la Floride vous donne envie d'y acheter un condo? Avant de passer à l'action, sachez à quoi vous attendre sur le plan fiscal.

À l'achat du condo

Si cette nouvelle propriété devient votre résidence permanente, vous devenez résident des États-Unis. Vos revenus de toutes provenances seront alors imposés selon les lois fiscales de ce pays.

Par contre, si votre résidence principale est au Canada et que ce condo vous sert uniquement de résidence secondaire, vous demeurez résident canadien.

Soyez toutefois vigilant quant à la durée de votre séjour aux États-Unis pour éviter de devenir un résident présumé.

Vous serez considéré résident dès que vous y aurez séjourné 183 jours, selon la formule suivante :

  1. Au moins 31 jours durant l'année civile ET
  2. Pendant une période de 183 jours ou plus calculé en additionnant :
    • tous les jours de présence dans l'année courante
    • 1/3 des jours dans l'année précédente
    • 1/6 des jours dans la 2e année précédente

Autrement dit, vos séjours des 2 années précédentes sont pris en considération. Par exemple, vous atteindrez le seuil des 183 jours si vous passez plus de 123 jours par année aux États-Unis durant 3 années consécutives.

À la location du condo

Si vous louez votre condo, votre locataire doit retenir à la source 30 % du loyer payé. Il est tenu de remettre cette somme à l'IRS (Internal Revenue Service) dans le mois suivant la perception du loyer.

Par contre, à titre de propriétaire, vous pouvez choisir d'être imposé sur votre revenu net de location. Vous devez en informer le locataire à l'aide du formulaire prescrit, afin de le dégager de la retenue obligatoire.

Les revenus nets de location sont également imposables au Canada et dans votre province de résidence. L'impôt payé aux États-Unis vous donne droit à un crédit pour impôt étranger dans vos déclarations canadienne et provinciale.

À la vente du condo

À titre de résident canadien, vous êtes soumis à une retenue de 10 % du prix de vente que l'avocat ou l'agent de titres américain est tenu de remettre aux autorités des États-Unis (la profession de notaire n'existe pas en Floride).

Par contre, cette retenue n'est pas exigée si les 2 conditions suivantes sont respectées :

  • Le montant de la transaction est inférieur à 300 000 $.
  • L'acheteur déclare formellement que cette propriété deviendra sa résidence principale.

Qu'il y ait eu retenue ou non, vous devez produire une déclaration de revenus fédérale américaine pour déclarer votre gain en capital. Celui-ci est imposable au taux maximal de 15 % sur la totalité du gain (et non sur la moitié, comme au Canada).

Évidemment, l'impôt prélevé à la source lors de la vente servira, le cas échéant, à réduire l'impôt exigible sur le gain en capital. Notez qu'en Floride, aucun impôt n'est exigé par l'État, ce qui n'est pas le cas dans tous les États américains.

Déclaration du gain en capital (Canada et Québec)

Comme résident du Canada, vous devez déclarer votre gain en capital, dont la moitié est imposable. Vous aurez droit, dans vos déclarations canadienne et provinciale, à un crédit pour impôt étranger égal à l'impôt exigé aux États-Unis.

Bien qu'il s'agisse d'un immeuble situé à l'extérieur du Canada, il vous est possible de désigner cette propriété résidence principale. Dans ce cas, vous êtes exempté de l'impôt canadien au moment de la vente.

Note : Vous ne pouvez désigner qu'une seule résidence principale par couple Si vous détenez 2 propriétés, l'une ici et l'autre en Floride, par exemple, prenez le temps d'évaluer laquelle vous procurera la plus grande économie fiscale.

Pour obtenir des conseils et des informations personnalisés sur ce sujet, il est fortement recommandé de consulter un fiscaliste ou un planificateur financier. Avant de faire affaire avec l'un de ces professionnels, assurez-vous qu'il connaît bien la législation américaine.

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