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Construire votre maison

Évaluez votre capacité financière

Avant de vous engager dans l'achat ou la construction d'une maison neuve, analysez bien tous les aspects financiers de votre décision.

Avant d'acheter une maison, tout futur propriétaire doit pouvoir fournir une partie des fonds nécessaires. À quoi servira cet argent?

  • À fournir une mise de fonds
  • À couvrir les frais de démarrage
  • À payer les frais de la première année

La mise de fonds

La mise de fonds s'applique directement au prix d'achat de votre maison. Plus elle sera élevée, moins vous aurez à emprunter et plus vous économiserez en intérêts.

Où irez-vous chercher l'argent pour constituer votre mise de fonds et payer les autres frais? Il y a 3 sources possibles :

  • votre épargne et les dons
  • le Régime d'accession à la propriété (RAP)
  • certains programmes d'aide

1° Votre épargne et les dons

Combien d'argent avez-vous économisé jusqu'à maintenant?

Pour le savoir, faites un bilan simplifié de vos épargnes personnelles ou de couple. Vérifiez le solde de vos comptes d'épargne. Un parent ou un ami propose de vous aider financièrement en vous donnant un montant d'argent (cela doit être sous la forme d'un don non remboursable)? Ajoutez cette somme à votre bilan.

Sachez que vous devriez maintenir l'équivalent de 2 ou 3 mois de revenus nets dans votre compte courant. Ainsi, vous ne serez pas pris de court en cas de dépenses imprévues. Il est également suggéré de prioriser le remboursement des emprunts dont les taux d'intérêt sont particulièrement élevés.

Vous n'avez pas accumulé suffisamment d'argent pour réaliser votre rêve de devenir propriétaire? Desjardins a des solutions d'épargne et de mise de fonds pour vous.

2° Le Régime d'accession à la propriété (RAP)

Vous avez déjà un REER? Le Régime d'accession à la propriété (RAP) est un programme gouvernemental qui permet d'utiliser votre REER pour acheter ou construire votre maison. Vous devez ensuite remettre les sommes dans votre REER selon les modalités définies par le gouvernement fédéral.

L'avantage du RAP? Les sommes que vous retirez de votre REER ne sont pas imposables.

Combien pouvez-vous retirer de votre REER?

Le maximum est de 25 000 $ par emprunteur. Ce montant peut être appliqué directement à la mise de fonds pour l'achat de votre maison. Il vous faudra cependant tenir compte de certaines règles fiscales d'admissibilité. Pour connaître les règles fiscales liées au RAP, consultez le site de l'Agence du revenu du Canada.

De combien de temps disposez-vous pour rembourser?

Le gouvernement fédéral fixe une période maximale de 15 ans pour rembourser à votre REER la totalité des sommes retirées. Vous aurez à verser chaque année, au minimum, 1/15 du montant total retiré de votre REER. Il faut utiliser judicieusement le RAP, et surtout prévoir dans votre budget les remboursements annuels obligatoires.

Si vous ne faites pas ce remboursement annuel, vous serez imposé sur les montants que vous n'aurez pas remboursés à votre REER. Un bon conseil : utilisez des versements périodiques préenregistrés.

Le RAP vous intéresse, mais vous n'avez pas de REER? Desjardins peut vous offrir un prêt REER dans le but de pouvoir « RAPER ». Rencontrez votre conseiller de Desjardins pour en discuter, car cette solution doit être bien planifiée.

3° Autres programmes d'aide

Certains programmes gouvernementaux ou municipaux peuvent également vous aider à devenir propriétaire. Ces programmes s'appliquent à des territoires, à des régions ou à des quartiers, ou à certains types de maisons.

Souvent, il s'agit d'une subvention offerte à l'achat d'une maison, ou d'un prix d'achat sous la valeur marchande.

Votre conseiller de Desjardins pourra vous renseigner sur les programmes en vigueur.

2 options pour calculer la mise de fonds requise

Lorsqu'elles accordent un emprunt hypothécaire, les institutions financières ont des lois et des exigences à respecter.

Ces lois vous laissent 2 possibilités quant au montant de votre mise de fonds :

  • Une mise de fonds d'au moins 20 % du prix d'achat de votre maison (ou de sa valeur marchande si elle est inférieure au prix d'achat). Dans ce cas, vous n'aurez pas à souscrire d'assurance prêt hypothécaire.
  • Une mise de fonds se situant entre 5 %1 et 20 % du prix d'achat de votre maison (ou de sa valeur marchande si elle est inférieure au prix d'achat). Dans ce cas, vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire auprès de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou de Genworth Financial Canada.

Notez que vous aurez à payer une prime pour cette assurance prêt hypothécaire. Elle est payable une seule fois à l'achat de votre maison. Cette prime dépend du montant du prêt, du pourcentage et de la source que vous aurez choisi pour la mise de fonds.

En somme, au moment d'acheter votre maison, vous devez avoir des liquidités pour :

  • votre mise de fonds
  • les frais de démarrage
  • les frais de la première année
  • être en mesure d'assumer vos nouvelles responsabilités de propriétaire, soit :
    • l'équivalent d'au moins 2 mois de revenus nets
    • l'épargne nécessaire à vos autres projets

Il est important d'évaluer le montant dont vous disposez pour couvrir les frais de la catégorie « habitation » de votre budget. Cela vous permettra de connaître le montant maximal souhaité pour l'achat de votre maison.

Utilisez l'outil Calculez combien vous pouvez payer pour une maison pour estimer ce montant.

Votre budget

Quand on est propriétaire, on doit faire face à des dépenses que ne connaît pas un locataire. Ces dépenses sont souvent importantes et imprévisibles. Tout propriétaire avisé se constitue une marge de manœuvre budgétaire pour parer aux imprévus.

Voici les principaux points à considérer :

  • Avant de vous lancer dans l'achat d'une maison, faites un budget. Pour vous aider à avoir un portrait clair de vos revenus et de vos dépenses, consultez l'outil Mon budget. C'est le seul moyen de bien voir l'impact de l'achat d'une maison sur votre revenu net. Vous êtes en couple? Assurez-vous d'inclure le revenu net du couple qui sera affecté aux dépenses communes.
  • Pour une vue d'ensemble réaliste, minimisez votre revenu net futur et exagérez les dépenses. Vous pensez à un « condo »? N'oubliez pas d'inclure dans votre budget les frais de copropriété, généralement perçus chaque mois.
  • Il y a une autre catégorie à considérer sérieusement dans votre budget : l'épargne. Ne pas l'inclure à votre budget mettra en péril votre sécurité financière et vos autres projets, dont la retraite. Desjardins offre plusieurs solutions d'épargne afin de vous aider à accumuler les fonds nécessaires.
  • La prime d'assurance habitation est un autre élément important de votre budget. Tout prêteur hypothécaire exige ce type d'assurance. Desjardins Assurances peut vous offrir des solutions d'assurance habitation adaptées à vos besoins.

Votre conseiller de Desjardins peut vous faire profiter de son expertise budgétaire. Il vous signalera, entre autres, des points que vous risquez d'oublier (ex. : couverture des soins médicaux, vêtements, frais scolaires, réparations de véhicules, vacances, etc.).

Une fois votre budget en main, regardez quelles dépenses reviennent à période fixe et celles que vous planifiez de faire. Une bonne idée serait de faire virer les sommes nécessaires dans un compte réservé pour ces dépenses. Vous pouvez faire ces virements de façon périodique, chaque mois ou chaque semaine.

Les frais de démarrage à l'achat de votre maison

Assurez-vous d'avoir les fonds nécessaires pour couvrir les principaux frais de démarrage. Ces frais ne figurent pas à votre budget, car vous n'avez à les assumer qu'une seule fois. Ils représentent habituellement entre 3 % et 5 % de la valeur de la propriété.

Principaux frais de démarrage
Avant votre achat Au cours de la transaction Après votre achat
  • Évaluation
  • Inspection
  • Honoraires du notaire ou de l'avocat
  • Frais accessoires et d'ajustement des comptes (taxes foncières, frais de copropriété engagés, etc.)
  • Taxes de vente pour les maisons neuves (sauf si elles sont ajoutées au prêt hypothécaire)
  • Déménagement
  • Cessation de bail
  • Réexpédition du courrier
  • Raccordement aux services publics
  • Annulation de services publics à votre ancien domicile (dans certains cas)

Comptabilisez tous ces frais à l'aide des outils Frais de démarrage à l'achat d'une maison - Québec (PDF, 159 ko) - Cet hyperlien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre. et Frais de démarrage à l'achat d'une maison - Ontario (PDF, 159 ko) - Cet hyperlien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre.. Si vous ne connaissez pas les montants exacts, inscrivez un montant approximatif.

Afin de vous aider à couvrir une partie de ces frais, demandez à votre conseiller notre solution de remise en argent pour les frais de démarrage lorsqu'un prêt hypothécaire vous est accordé pour l'achat d'une propriété.

Les frais de la première année

En plus des frais de démarrage, un propriétaire doit assumer des frais relativement importants au cours de la première année. Il s'agit de dépenses qui varient selon le type de maison que vous avez en tête. Vous devez prévoir les fonds nécessaires pour couvrir ces dépenses. N'inscrivez pas ces frais dans votre budget. Ces dépenses ne reviennent pas de façon récurrente.

Voici quelques exemples de frais que vous aurez à assumer la première année.

Principaux frais de la première année
Premiers comptes de taxes Entretien de la maison Aménagement intérieur et extérieur de base
  • Taxes foncières municipales et scolaires
  • Droits de mutation immobilière à la municipalité (« taxe de bienvenue » au Québec)
  • Outils pour les travaux d'amélioration et d'entretien légers
  • Appareils d'entretien paysager et de déneigement
  • Électroménagers
  • Meubles
  • Luminaires
  • Rideaux
  • Patio
  • Terrassement
  • Etc.

Votre capacité de payer votre prêt hypothécaire

Il existe 2 règles d'or pour faire ce calcul. Elles sont présentées ici à titre informatif. Vous trouverez le détail de ces calculs ainsi que des pistes d'interprétation dans le site de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).

1. Selon l'amortissement brut de la dette (ABD)

Le remboursement annuel des frais liés à votre maison ne doit pas dépasser :

  • 32 % de votre revenu brut familial
  • 28 % lorsque l'assurance prêt hypothécaire n'est pas nécessaire

2. Selon l'amortissement total de la dette (ATD)

Le remboursement annuel de toutes vos dettes ne doit pas dépasser :

  • 40 % de votre revenu brut familial
  • 35 % lorsque l'assurance prêt hypothécaire n'est pas nécessaire

Desjardins vous recommande de calculer avec précision votre capacité de remboursement. Utilisez l'outil Calculez combien vous pouvez payer pour une maison. Il vous permettra de comparer différents scénarios hypothécaires. Vous pourrez ensuite intégrer les différents résultats à votre budget personnel ou de couple.

Si vous décédiez, vos proches pourraient-ils continuer de rembourser votre prêt hypothécaire?

Et si vous deveniez invalide? Devriez-vous piger dans vos économies, faute de revenus?

Même si vous avez une assurance salaire, sera-t-elle suffisante?

À toutes ces questions, il y a une réponse : l'Assurance prêt Desjardins.

Cette assurance est idéale pour protéger votre capacité à vous acquitter des obligations financières liées à votre prêt, en cas d'invalidité ou de décès. Elle comprend :

  • une assurance vie qui rembourse le solde de votre prêt hypothécaire advenant votre décès
  • une assurance invalidité qui rembourse à votre place les versements périodiques payables à la caisse pendant votre invalidité

Plus de détails Assurance prêt

  1. Pour les résidences de plus de 500 000 $, la mise de fonds minimale pour les prêts hypothécaires assurés est de 10 % pour la portion du prix d'une habitation de plus de 500 000 $, et de 5 % pour la portion de 500 000 $ et moins.

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