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Bail commercial : comment éviter les erreurs?

Est-ce que vous prévoyez louer, acheter ou construire le local qu'occupera votre entreprise? Chaque formule possède des avantages et des inconvénients. Si votre choix s'est arrêté sur la location, voici ce que vous devez savoir avant de signer votre bail commercial.

Le choix d'un emplacement pour une entreprise est un élément crucial de son développement. Il dépend de plusieurs facteurs, dont le secteur d'activité de l'entreprise et la proximité avec les clients et les employés. Dans cette réflexion, l'entreprise devra faire un autre choix : louer, acheter ou construire le local qu'elle occupera. Chaque formule possède des avantages et des inconvénients.

Pour bien des entreprises, la question ne se pose pas. Pour d'autres, elle exige de soupeser le pour et le contre à la lumière des particularités de l'entreprise. Si votre choix s'est arrêté sur la location, voici ce que vous devez savoir avant de signer votre bail commercial.

Avantages de la location

  • Pour la petite entreprise ou celle en démarrage, la location évite de bloquer une grande partie du capital dans la brique et le mortier. L'argent peut ainsi servir à soutenir la croissance de l'entreprise.
  • En tant que locataire, vous obtenez un service clés en main. Et un bon bail en précise les conditions. Il n'y a donc généralement pas de mauvaises surprises pour l'entretien et les réparations.
  • Les frais sont fixes pour la durée du bail ou, à tout le moins, régis de façon précise.

Inconvénients de la location

  • Le local ne convient pas toujours parfaitement aux besoins de l'entreprise et le propriétaire n'est pas nécessairement réceptif aux demandes de changement.
  • À la fin du bail, les hausses de loyer sont possibles et même probables.
  • Vous ne serez pas nécessairement seul dans le bâtiment, ce qui peut entraîner des problèmes de voisinage ou un manque de stationnement.
  • L'argent consacré au loyer est une dépense nette et ne contribue pas à l'acquisition d'un actif.
  • Il faut parfois accepter de payer un loyer plus élevé pour avoir accès à un bon propriétaire.

5 conseils liés à la recherche d'un local commercial

  • Ne négociez pas une entente préalable. Le propriétaire propose parfois une entente temporaire ou une base de négociation, qui n'est pas le bail officiel. Mais attention, ce que stipule cette entente préalable n'est pas gravé dans la pierre et le propriétaire peut en changer les modalités et vous proposer, par exemple, un bail avec un prix au pied carré 2 fois plus élevé!
  • Modérez votre enthousiasme. Ne signez pas trop rapidement si vous avez un coup de cœur. Gardez à l'esprit que même s'il vous plaît, votre local doit surtout répondre aux besoins de votre entreprise. Un enthousiasme révélé pourrait également inciter le propriétaire à augmenter le prix de la location.
  • Calculez les frais fixes. Lorsqu'un entrepreneur signe un bail pour la première fois, il ne considère habituellement que le montant du loyer. Il importe de calculer tous vos frais fixes tels que les frais d'électricité et de chauffage, les services Internet et de téléphonie, les assurances, etc. Vous pourriez devoir reconsidérer le montant accordé au loyer mensuel.
  • Prenez votre temps. Vous n'êtes pas tenu d'accepter toutes les modalités du bail sur-le-champ. Ne soyez pas pressé. Prenez le temps de comprendre ce qui est inclus dans votre bail. Examinez-le vous-même avec soin et ensuite avec votre équipe de professionnels (avocat, comptable, consultant en matière de bail, inspecteur en bâtiment, etc.). Soyez prêt à négocier et n'hésitez pas à refuser certaines modalités. Obtenez toujours les décisions et les changements par écrit. Un accord verbal pourrait ne pas tenir devant les tribunaux.
  • Procédez à une vérification diligente. Comme lors de l'achat d'une propriété, avant de louer, il est toujours préférable de procéder à une vérification diligente : état du bâtiment, titres légaux, comptes de taxes municipales en règle, etc. La vérification diligente englobe aussi bien le bâtiment proprement dit que son propriétaire. Questionnez les autres locataires pour connaître un peu mieux le propriétaire et vérifiez s'il y a des poursuites en cours contre lui en consultant le site Web de la Société québécoise d'information juridique. Vous ne devez rien laisser au hasard. Cette vérification servira de base de négociation pour l'élaboration du bail et elle permettra d'éviter bien des problèmes.

Éléments de la vérification diligente

Titres

  • Le locateur est-il le véritable propriétaire du bâtiment?
  • Qui signe le bail? Un intermédiaire ou le propriétaire?
  • Est-ce que les taxes municipales ont été payées?
  • Qui sont les créanciers?

État des lieux

  • L'immeuble est-il en bon état?
  • Avez-vous inspecté la toiture? Les fondations? Le système de chauffage ou de climatisation?
  • Y a-t-il de l'amiante dans les murs, les plafonds, les planchers et les accessoires?
  • Le sol est-il contaminé?

Zonage et conformité juridique

  • Le zonage autorise-t-il vos activités dans ce secteur de la ville?
  • Les activités de vos voisins affecteront-elles votre entreprise?
  • Y a-t-il des restrictions quant au bruit, à l'accès ou aux émissions (ex. : pas de bruit après 23 h)?
  • L'aménagement du bâtiment est-il conforme aux normes (sécurité, accessibilité, etc.)?
  • Votre commerce de détail respecte-t-il les limites du centre commercial ou de la rue (affichage, nature du commerce, etc.)?

Examen général

  • Qui est le locateur?
  • Le locateur a-t-il la réputation de respecter ses engagements?
  • Le locateur est-il solvable? A-t-il les moyens de payer les réparations et l'entretien général du bâtiment?
  • Est-il en mesure de fournir les services prévus dans le bail?

Le choix du bon local est un élément crucial pour votre entreprise. Bien qu'il y ait souvent des recours juridiques possibles contre un locateur, il est toujours préférable de prendre les précautions qui s'imposent pour s'éviter bien des tracas. N'hésitez pas à faire appel à votre avocat. Il vérifiera les clauses du contrat pour vous et pourrait vous fournir des éléments de négociation auxquels vous n'aviez pas pensé. C'est une dépense qui pourrait vous faire économiser beaucoup d'argent! Et comme dirigeant d'entreprise, vous avez sans doute mieux à faire que de vous présenter à une cour de justice, non?

Vidéos

  1. Antonio Drouin (1 min 25 s)
  2. Anne-Marie Chagnon (2 min 18 s)
  3. François Mainguy (1 min 42 s)

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