Déduire les dépenses relatives à un immeuble?

Saviez-vous qu’il existe différentes natures de dépenses relatives à un immeuble?

Les dépenses relatives à un immeuble (locatif ou servant à l’exploitation d’une entreprise) peuvent, selon le cas, être déduites dans le calcul du revenu à titre de dépenses courantes, ou encore s’ajouter aux dépenses en capital et, par la suite, donner lieu à une déduction pour amortissement.

• Les dépenses courantes
• Les dépenses en capital
• Les dépenses exceptionnelles

Les dépenses courantes

Les dépenses courantes sont entièrement déductibles des revenus de location ou d’entreprise dans l’année où elles ont été engagées. L’expression « dépenses courantes » désigne des dépenses qui doivent être effectuées régulièrement et qui ne donnent aucun avantage à long terme. Il s’agit de dépenses qui sont nécessaires pour conserver l’immeuble dans le même état qu’au moment de l’acquisition.

Outre les dépenses d’exploitation (ex. : intérêts sur un emprunt hypothécaire, impôts fonciers, primes d’assurance habitation, chauffage et électricité, etc.), voici quelques exemples de dépenses que l’on peut considérer de nature courante :

• travaux d’entretien et de réparation dans le but de maintenir la valeur de l’immeuble ou de le remettre à son état initial;
• remplacement de l’installation électrique, de fenêtres et de portes, etc.;
• travaux d’aménagement paysager à des fins esthétiques;
• frais d’utilisation d’un véhicule à moteur, sous certaines conditions.

Quand un immeuble est utilisé en partie à des fins personnelles, on doit exclure des dépenses déductibles celles qui se rapportent à l’espace que l’on habite. Il est possible de calculer la répartition des dépenses (raisonnables) en prenant comme référence la superficie ou le nombre de pièces occupées.

Les dépenses en capital

Les dépenses en capital doivent généralement être ajoutées au coût de l’immeuble et peuvent, par la suite, donner lieu à une déduction pour amortissement calculée selon le taux annuel prévu par les lois fiscales (en vue de réduire les revenus d’entreprise ou de location). Ainsi, on ajoute au coût de l’immeuble les travaux de rénovation qui apportent des avantages durables pour plusieurs années ou des travaux d’agrandissement de l’immeuble qui améliorent de façon significative l’immeuble au-delà de son état initial. Par exemple, l’ajout d’un garage est une dépense capitalisable. Notez que toutes les réparations effectuées en prévision de la vente ou comme condition de vente d’un immeuble sont des dépenses en capital.

Si l’on a acquis d’autres biens de nature capitale destinés aux activités de location ou d’entreprise, comme du mobilier ou de l’équipement, on peut déduire annuellement l’amortissement sur ces biens selon les taux en vigueur.

Pour les détenteurs d’immeubles locatifs, la déduction pour amortissement demandée ne peut pas :

• être supérieure aux revenus nets de location pour l’année;
• servir à créer ou à augmenter une perte nette de location.

Les dépenses exceptionnelles

On peut, exceptionnellement, rénover un bâtiment existant utilisé pour produire un revenu locatif ou d’entreprise en vue de l’adapter aux besoins de personnes handicapées. Il est alors permis de déduire (et non de capitaliser) les dépenses payées dans l’année pour effectuer notamment les transformations suivantes :

• installation de dispositifs d’ouverture de portes à commande manuelle;
• installation de lampes intérieures et extérieures;
• réaménagement d’une salle de bain, d’un ascenseur ou d’une porte afin d’en faciliter l’utilisation par une personne en fauteuil roulant.

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