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Un condo en Floride? Attention à la fiscalité!

Savez-vous tout ce que posséder un appartement en copropriété en Floride implique?

À l’achat du condo

Si cette nouvelle propriété devient votre résidence permanente, vous devenez résident des États-Unis et devez alors vous soumettre aux règles du pays. Par contre, si vous conservez votre résidence principale au Canada et que ce condo vous sert uniquement de résidence secondaire, vous demeurez résident canadien. Toutefois, vous devez être vigilant quant à la durée de votre séjour aux États-Unis pour éviter de devenir un résident présumé et devoir vous soumettre aux règles américaines.

À la location du condo

Si vous louez votre condo, votre locataire doit retenir à la source 30 % du loyer payé et remettre cette somme à l’IRS (Internal Revenue Service) dans le mois suivant la perception du loyer. Par contre si, à titre de propriétaire, vous choisissez d’appliquer l’imposition à votre propre revenu net, vous devez en informer votre locataire à l’aide du formulaire prescrit pour dégager celui-ci de la retenue obligatoire. Les revenus nets de location sont également imposables au Canada et dans votre province de résidence. L’impôt payé aux États-Unis vous donne droit à un crédit pour impôt étranger dans vos déclarations canadienne et provinciale.

À la vente du condo

À titre de résident canadien, vous êtes soumis à une retenue de 10 % du prix de vente que le « notaire » américain est tenu de remettre aux autorités des Etats-Unis. Par contre, si l’acheteur de votre propriété confirme que cette demeure deviendra sa résidence principale et que le montant de la transaction est inférieur à 300 000 $, le notaire pourra ne pas remettre cette retenue de 10 % au fisc américain. Qu’il y ait eu retenue ou non, vous devez produire une déclaration de revenus fédérale américaine pour déclarer votre gain en capital, imposable au taux maximal de 15 % sur la totalité du gain (et non sur la moitié). Évidemment, l’impôt prélevé à la source lors de la vente servira, le cas échéant, à réduire l’impôt exigible sur le gain en capital. Notez qu’en Floride aucun impôt n’est exigé par l’État, ce qui n’est pas le cas dans tous les États américains.

Déclaration du gain en capital (Canada et Québec)

Comme résident du Canada, vous devez déclarer votre gain en capital, dont la moitié est imposable. Vous aurez droit, dans vos déclarations canadienne et provinciale, à un crédit pour impôt étranger égal à l’impôt exigé aux États-Unis. Bien qu’il s’agisse d’un immeuble situé à l’extérieur du Canada, il vous est possible de désigner cette propriété résidence principale aux fins des règles canadiennes, et ainsi éviter de payer l’impôt canadien à la vente.

Pour en savoir plus

Si vous voulez en savoir plus sur le sujet, il est fortement recommandé de consulter un fiscaliste ou un professionnel qui connaît bien les règles applicables à chaque situation.

Pour consulter l'ensemble de nos capsules, visitez la page Saviez-vous que…

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